Accompagner les Travaux en Copropriété


Dans la gestion d'une copropriété on distingue la gestion courante, objet d'un budget prévisionnel global voté en assemblée annuelle, et les « travaux » qui font chacun l'objet de délibérations séparées et d'appels de fonds spécifiques.
Le vote des travaux se heurte à la complexité de décider en assemblée « la même chose en même temps » pour des budgets souvent conséquents.

COPRO+ a élaboré trois démarches d'accompagnement adaptées à l'ampleur des budgets et à la nature des travaux :

• Les « travaux ponctuels» dont le coût est très inférieur au budget de fonctionnement annuel (ex. mise aux normes des ascenseurs), ce qui laisse espérer un financement par démarche individuelle.

• Les « grands chantiers type rénovation », aux enjeux beaucoup plus importants, qui nécessitent une véritable ingénierie technique et financière.

 

 Les projets de surélévation de bâtiment qui font l'objet de procédures particulières.

 

1- Démarche ATC pour les travaux ponctuels

2- Démarche ATC pour les grands travaux (synthèse)

2- Démarche ATC pour les grands travaux (version détaillée)

3- Démarche ATC pour les surélévations de bâtiment

 

 

1 - Démarche ATC pour les travaux ponctuels


Objectif = accompagner le conseil syndical afin de substituer une démarche professionnelle au plan classique des "3 devis" 


La méthodologie


1 - Expression du périmètre des besoins (enquête éventuelle ?)
2 - Elaboration d'un cahier des charges, avec appel, si nécessaire à un BET spécialisé.
3 - Lancement d'une consultation réellement ouverte
4 -  Dépouillement (avec BET ?) et rédaction dossier de choix
5 - Introduction, si nécessaire, d'un maître d'œuvre ou bureau de contrôle
6 - Présentation et vote de la solution en assemblée, avec définition des appels et honoraires syndic.
7 - Suivi administratif jusqu'à la réception des travaux.
Cette démarche, de l'expression des besoins jusqu'au vote en assemblée, peut, pour des travaux unitaires, être menée sur une période de moins de 12 mois.

L'intérêt de la démarche ATC est de garantir une solution pertinente, correspondant aux besoins, et négociée aux meilleures conditions économiques grâce à une véritable consultation.

 


2 – Démarche ATC pour les grands travaux


Principes de la démarche ATC COPRO+


Le parcours de définition et de lancement d'un chantier de rénovation en copropriété est long et semé d'embûches. Lorsque l'organisation de l'entretien des bâtiments n'a pas été anticipé, ce qui est la cas très général, la copropriété doit faire face à 3 grandes familles de contraintes :

  • S'entendre sur l'expression des besoins (ce que l'on veut faire)
  • Organiser la programmation technique (ingénierie du bâtiment))
  • Organiser le financement des travaux (ingénierie financière).

Le montant des travaux dépassant largement le montant des charges annuelles, le recours à l'emprunt est incontournable et ne peut être répété chaque année. C'est bien l'aspect financier qui va guider la faisabilité et la conduite des opérations.

 

Les étapes de la démarche ATC COPRO+ :

 

  • Organiser l'adhésion sur un projet difficile à « vendre »
  • Associer les envies (des copropriétaires), les besoins (du bâtiment) et les contraintes multiples autour d'un diagnostic global intégrant les besoins à moyen terme.
  • Evaluer clairement les enjeux et la faisabilité d'un projet coordonné grâce aux compétences pluridisciplinaires intervenant dans un cadre de prestations forfaitaires.  
  • Définir une programmation globale de travaux cohérents. 
  • Etudier un plan de financement collectif, accessible à chacun, intégrant les possibles aides ou subventions et mesures fiscales selon la nature des travaux (notamment rénovation énergétique).
  • Garantir la bonne fin du chantier par un suivi de bout en bout.
  • Garantir la valorisation du patrimoine par un plan cohérent.
  • Adapter au contexte de la copropriété, les bonnes pratiques de l'AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage) en vigueur pour les chantiers publics ou privés.

 


3- Les surélévations de bâtiment


A l'initiative d'un copropriétaire ou du conseil syndical, la surélévation d'un bâtiment peut constituer une source de financement pour des travaux en copropriété.
De plus, la constitution de lots supplémentaires conduit à une répartition des charges sur un plus grand nombre et donc une diminution permanente de la quote-part des lots existants.
Lorsque la structure du bâtiment et son implantation le permettent, cette solution peut être envisagée. La loi ALUR a récemment allégé les contraintes du processus décisionnel, néanmoins, sa mise en œuvre nécessite une démarche spécifique pour prendre en compte :

  • L'adhésion des copropriétaires (des règles de majorité spécifiques sont prévues par les textes)
  • L'incidence de la règlementation propre aux copropriétés sur le déroulement de l'opération, son calendrier
  • La valorisation du « droit à construire », en cas d'initiative d'un copropriétaire, ou des lots construits en cas d'initiative de la copropriété
  • Le financement de l'opération
  • La fiscalité et le traitement juridique de l'opération
  • L'articulation des travaux de surélévation avec les travaux financés par cette opération.

 

Méthodologie et apports COPRO+


Etude de la faisabilité du projet

  1. Rencontre des principaux acteurs
  2. Etude concertée avec l'architecte en charge des études techniques et du suivi de l'opération
  3. Réalisation d'une enquête auprès des copropriétaires, présentation des enjeux
  4. Analyse des aspects financiers et juridiques

Présentation d'un rapport d'étape visant à apprécier la faisabilité de l'opération, les contraintes et risques (arrêt éventuel du projet)

Promotion du projet auprès des copropriétaires pour favoriser la participation et le vote en AG

Détermination d'un plan d'action pour la réalisation du projet en concertation avec l'architecte

Mise en œuvre du plan et suivi de l'opération jusqu'à l'achèvement des travaux.

 

 

 

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