Ingénierie Financière Travaux

 

Le vote des travaux se heurte à la complexité de décider en assemblée « la même chose en même temps » pour des budgets souvent conséquents. Si la volonté de rénover est souvent partagée, le financement de cette rénovation impacte le budget 'privé' de chaque copropriétaire.
Pourtant des solutions existent pour minorer le 'reste à charge', à partir de dispositifs d'aides collectives ou individuelles et d'allégements fiscaux. Toutefois les critères d'éligibilité à ces dispositifs sont complexes et fluctuants. Le solde pourra être financé par différentes formules d'emprunt accessibles à toute catégorie de copropriétaires. 

COPRO+ a élaboré une démarche d'accompagnement adaptée à l'ampleur des budgets et à la nature
des travaux :

  • Evaluation des fonds possibles par vente de lots communs ou surélévation
  • Analyse des coûts prévisionnels par nature de travaux 
    - Intégration des prestations annexes : DO, BET, honoraires syndic
    - Ventilation charges collectives et privatives
    - Montage des dossiers de subventions collectives
  • Enquête confidentielle sur la situation des copropriétaires
    - Attentes, contraintes et besoins d'emprunts
    - Situation patrimoniale et ressources 
  • Etude et adéquation au contexte des différentes aides
    - Critères d'éligibilité et calcul des montants
    - Ventilation des aides collectives et individuelles
    - Mise en place des dispositifs CEE, CITE
  • Calcul du reste à charge individuel estimé sur budgets votés
  • Organisation des emprunts collectifs et individuels
  • Mise en place des pré-financements sur subventions

RAC : simulateur du reste à charge
 

Le simulateur RAC est un outil d'aide à la décision pour le montage et le vote de programmes de travaux en copropriété. A partir de l'évaluation des montants hors taxes de chaque lot de travaux, le simulateur intègre le coût global TTC du programme, les aides mobilisables selon le contexte de l'opération, calcule le reste à charge collectif puis détermine les quotes-parts individuelles par type de lots et les traduit en coût mensuel résiduel selon la nature des lots, les économies de charges induites et les situations personnelles des copropriétaires.

  • Pour le copropriétaire : évaluation personnalisée de son reste à charge en fonction de sa situation et de l'ensemble de ses biens (tantièmes par clés de répartition)
  • Pour le syndicat des copropriétaires : Evaluation du coût mensuel résiduel du projet en fonction des aides mobilisables, de sa situation personnelle et de la nature de son bien. La simulation est actualisée à chaque étape de l'instruction d'un programme, du diagnostic jusqu'à son vote, afin de démontrer sa viabilité.
  • Pour la collectivité maître d'ouvrage : Optimisation des aides financières, en concertation avec les autres collectivités (millefeuille) pour mieux répondre aux objectifs politiques de l'opération (équilibrage aides collectives et aides individuelles conditionnelles).

Eléments pris en compte pour le calcul du RAC

  • La caractérisation de chaque estimation ou devis de travaux
  • Le règlement de copropriété (RC) et les tantièmes par clé (lots type)
  • Les honoraires complémentaires et coûts indirects à répartir
  • La caractérisation de chacune des aides mobilisables et CEE négociés 
  • La caractérisation du dispositif fiscal CITE en vigueur
  • La caractérisation du concours bancaire collectif de référence (EcoPTZ copropriétés ou COPRO 100 )
  • L'évaluation des économies potentielles par type de lot et programme de travaux
Voir des exemples :   FRAGILOGIS1  FORTILOGIS1  FORTILOGIS2