Les nouvelles copropriétés


1 Naissance de la copropriété


Qu'est-ce qu'une copropriété ? : Tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

 

Parties privatives et parties communes : les parties de bâtiments ou terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé sont des parties privatives. Les parties affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou à une partie d'entre eux sont des parties communes (jardin, voie d'accès, gros œuvre, chaufferie, ascenseur…).

 

Nota : Certaines parties telles que terrasses ou balcons peuvent être considérées comme partie communes à usage privatif, si leur usage est réservé à un copropriétaire, leur fonction (toit de l'étage inférieur) est commune à plusieurs lots.

 

Origine d'une copropriété : l'immeuble en copropriété peut être soit une construction neuve, soit la transformation d'un bâtiment existant.

 

Naissance d'une copropriété : Dès qu'un immeuble bâti comprenant des parties privatives et des parties communes appartient à plusieurs personnes, la copropriété existe. La copropriété prend donc naissance lors de la 1° vente d'un lot.

 

Les lots non construits : Dans certains cas, l'opération de construction et de vente est prévue en plusieurs tranches successives. Le promoteur, reste alors propriétaire de terrains qui seront construits ultérieurement. Dans cette situation, le promoteur participe aux assemblées avec un droit de vote et aux charges de la copropriété, comme tout copropriétaire.

 

Les textes : la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 sont les 2 textes principaux qui régissent les copropriétés.

 

Les documents obligatoires : Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, les documents suivants sont obligatoires :


• Le diagnostic technique pour un immeuble construit depuis plus de 15 ans : il constate l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
• Le règlement de copropriété, document fondateur de la copropriété.
• L'état descriptif de division, le plus souvent inclus dans le règlement de copropriété, qui a pour fonction d'identifier les lots et de leur attribuer une quote-part de parties communes. Cette quote-part sert de base à la détermination des droits de vote en assemblée générale et de participation aux charges.
• Les conventions particulières de servitudes, de droits accessoires aux parties communes.


2 Le règlement de copropriété


Définition : Le règlement conventionnel de copropriété constitue les « statuts » de la copropriété. Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété. Il peut inclure l'état descriptif de division. Il détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe les règles d'administration des parties communes. Il doit se conformer aux dispositions de la Loi du 10 juillet 1965.

 

Qui le rédige ? : Le promoteur ou le propriétaire de l'immeuble mis en copropriété établit le règlement de copropriété. Ce dernier est généralement rédigé par le notaire qui se chargera de le faire publier au fichier immobilier (bureau des hypothèques).
Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la vente d'un lot.
Le règlement de copropriété ou ses modifications ultérieures ne deviennent opposables qu'à l'issue de leur publication.

 

Contenu du règlement de copropriété :


• La désignation et description générale des bâtiments construits ou à construire. 
• La destination des parties communes et des parties privatives (immeuble d'habitation, centre commercial…). 
• Les conditions de jouissance de ces parties communes et privatives (règles de vie en copropriété) 
• Les règles d'administration des parties communes (assemblée générale, votes, conseil syndical, syndic….)
• L'état de répartition des charges : définition des différentes catégories de charges et la quote-part revenant à chaque lot selon la nature de ces charges
• La description des éventuelles conventions attachées aux parties communes (servitudes de passage…).

 

Contestation : La quote-part des parties communes d'un lot doit être équivalente à celle d'un autre lot comparable (superficie, nature, situation). Si la valeur d'une quote-part d'un lot varie de plus d'un quart par rapport à un autre lot comparable, le copropriétaire du lot peut demander en justice la modification de la répartition des parties communes définies dans le règlement de copropriété. Cette action peut se faire dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans suivant la 1° mutation du lot intervenue depuis la publication du règlement.

 

Modification : En dehors des éventuelles décisions de justice, seule l'assemblée générale peut modifier le règlement de copropriété. Les modifications relatives à la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes sont prises à la majorité Article 26 (double majorité).
Les modifications relatives aux quotes-parts des parties communes et aux règles de répartition des charges sont prises à l'unanimité.

 

3 Le syndic


Nomination : Une copropriété est obligatoirement gérée par un syndic (professionnel ou bénévole). Lors de la création d'une copropriété, ce dernier peut être nommé dans le règlement de copropriété. Il s'agit d'un syndic provisoire dont la désignation devra être ratifiée par la 1° assemblée générale des copropriétaires.

 

Durée du mandat : la durée du mandat du syndic est précisée dans le règlement de copropriété. Elle ne peut excéder 3 ans.

 

Fonctions : Dans le cas d'une nouvelle copropriété, le syndic nommé provisoirement se charge de convoquer la 1° assemblée et mettre en place la gestion de la copropriété. Il établit notamment le budget prévisionnel présenté à l'assemblée.

 

4 L'assemblée générale


Quand ? L'assemblée doit se tenir dans l'année de naissance de la copropriété. En général, le syndic convoque rapidement l'assemblée afin de pouvoir mettre en œuvre la gestion de la copropriété.

 

Délai de convocation : conforme à la règlementation générale : convocation adressée au moins 21 jours avant la date de réunion par lettre recommandée avec AR (ou remise en main propre contre récépissé).

 

Ordre du jour : Pour la 1° assemblée, il comprend notamment


• Le choix du syndic (ou la ratification du contrat du syndic provisoire)
• L'élection du conseil syndical
• Le vote du budget prévisionnel : il permet au syndic d'appeler des provisions pour charges
• Le vote des contrats à mettre en place, notamment contrat d'assurance
• La décision d'ouvrir (ou non) un compte bancaire séparé
• La décision de constituer (ou non) des provisions spéciales

 

5 Garantie des travaux


Les travaux réalisés pour la construction de l'immeuble ou la rénovation du bâtiment mis en copropriété bénéficient de garanties : 
• Garantie de parfait achèvement : durée 1 an
• Garantie biennale : durée 2 ans
• Garantie décennale : durée 10 ans.

 

Réception des travaux : le maître d'ouvrage en réceptionnant les travaux constate l'achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité au contrat. La réception des travaux se fait en présence des entreprises ayant participé aux travaux et fait l'objet d'un procès-verbal signés par tous les intervenants. La réception peut se faire avec ou sans réserves. Elle constitue le point de départ des garanties couvrant l'ouvrage.

 

Avec ou sans réserves : la réception sans réserves exonère le constructeur de toute responsabilité pour les désordres apparents. Les réserves « mineures » peuvent différer le décompte financier définitif jusqu'à leur levée. Les réserves qualifiées prolongent la responsabilité du constructeur jusqu'à leur levée. Les réserves portent sur des désordres apparents. Les désordres non apparents lors de la réception pourront s'inscrire dans le cadre de la garantie biennale ou décennale selon leur nature. 

Garantie de parfait achèvement : Les constructeurs et entrepreneurs sont tenus de fournir une garantie de parfait achèvement. Elle s'applique à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit par des réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par lettre recommandée avec AR pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les malfaçons, les réalisations non conformes ou les travaux non effectués font également l'objet de cette garantie.

Garantie biennale : elle couvre les éléments mis en œuvre dissociables du gros œuvre assure le remplacement des éléments présentant un défaut de fabrication.
Les entreprises fabriquant ou mettant en œuvre ces éléments contractent une assurance biennale. 

Que couvre la garantie biennale ? Les éléments couverts sont définis par l'Article R111-27 du code de la construction et de l'habitation : Les canalisations, radiateurs, tuyauteries, gaines, revêtements de toutes sortes autres que ceux constituant du gros ouvrage, portes, fenêtres, persiennes et volets.

Garantie décennale : elle s'applique dès lors que les travaux sont réalisés par une entreprise et protège le maître d'œuvre contre les vices et malfaçons affectant le sol, le bâtiment, et la non conformité à certaines normes obligatoires.
Toute entreprise dont l'objet est la réalisation de tels travaux a pour obligation légale de souscrire une assurance décennale.

Que couvre la garantie décennale ? La responsabilité du constructeur est engagée sur les malfaçons qui compromettent la solidité et l'étanchéité de la construction, ou la rendent impropre à sa destination. Ainsi, gros œuvres, charpentes, escaliers, canalisations, plafonds, … sont concernés par cette garantie. Par extension, les tribunaux considèrent que les travaux importants de rénovation ou d'aménagement sont également couverts par la garantie : charpente, toiture, installation de chauffage, piscine, véranda, ravalement de façade, ... ainsi que tous travaux portants sur des éléments liés aux ouvrages de base de la construction et ceux qui affectent la solidité du bâtiment.

 


QUIZZ

 

Le mandat du 1° syndic nommé par le règlement de copropriété est de 3 ans. Est-ce définitif ?
Non. Son mandat est provisoire jusqu'à la 1° AG qui se déterminera sur le choix et la durée du mandat du syndic.

 

Lors de la 1° assemblée, le syndic présente un contrat d'assurance pour lequel il est courtier. Est-ce légal ?
Oui. Toutefois il convient de vérifier que le contrat est établi au nom de la copropriété et non pas au nom du syndic.

 

Dans une copropriété nouvelle, des fuites d'eau apparaissent sur les façades lors de grandes pluies. Que faire ?


Le désordre provient probablement d'un défaut d'étanchéité. Ces malfaçons entrent dans le cadre de la garantie décennale. Il est nécessaire de demander par lettre recommandée au constructeur de réparer ce désordre.

 
 



 



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FOCUS

Règlement de copropriété :

  • Analyser le document
  • Proposer les modifications nécessaires dès de la 1° assemblée

Créer des liens entre copropriétaires pour :

  • Réfléchir à la vie de la copropriété
  • Agir plus facilement et plus rapidement
  • Constituer un conseil syndical actif

  • Faire jouer les garanties de la construction :
    Etre vigilant sur les délais des différentes garanties
    Faire constater les désordres par un expert indépendant
    Signaler par courrier recommandé les désordres constatés.

Préserver l'indépendance de la copropriété :
S'assurer de l'objectivité du syndic vis à vis du promoteur. A défaut, ne pas hésiter à proposer un changement de syndic. 

 

Besoin d'aide ? Prenez contact avec COPRO+. 
Sa mission est d'assister les copropriétés et leur conseil syndical.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FOCUS

Préparer l'assemblée:

  • Lister les questions à mettre à l'ordre du jour
  • Adresser au syndic par lettre recommandée avec AR les questions à poser à la 1° assemblée.

Ces demandes doivent parvenir au syndic avant l'envoi de la convocation

 

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FOCUS

Faire jouer les garanties de la construction :

  • Etre vigilant sur les délais des différentes garanties
  • Faire constater les désordres par un expert indépendant
  • Faire adresser par le syndic un courrier recommandé précisant les désordres constatés.

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