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Commentaires sur le projet de décret DPE / PPT / CPE

Appréciation des DPE et audits

Nous considérons que l'obligation du DPE collectif est une excellente mesure car elle organise la sensibilisation de copropriétaires à la problématique énergie dans le cadre de vie commun. Le coût de ces études ne remet pas en cause l'équilibre des budgets et sera généralement accepté sous réserve qu'il soit correctement présenté.

Le DPE est une mesure très insuffisante, s'il n'est pas associé à un diagnostic global (architecture et installations). En effet dans une copropriété, la préoccupation essentielle c'est le vote et le financement de travaux en général et il n'est pas possible d'engager une réflexion sur l'énergie sans intégrer ces autres dimensions. L'aspect énergétique n'est pas la priorité en copropriété et ne vient le plus souvent que comme option en sus de travaux obligatoires (ravalement, réfection toiture ou vétusté d'équipements).

Force est de constater que les diagnostics énergétiques « volontaristes », financés par les collectivités territoriales, l'ADEME et les ALE ces dernières années, n'ont pas eu les résultats espérés de leurs promoteurs, en ce qui concerne le lancement de rénovations énergétiques en copropriété.

Penser que le DPE obligatoire avec un plan d'action « pseudo coercitif » pourra faire mieux, de manière quantitative, repose sur une méconnaissance profonde de la copropriété, de son statut, de sa gouvernance et de son modèle de gestion en vigueur actuellement.

Analyse article 1er : Inscription PPT ou CPE  sur OJ de l'AG

La notion de plan pluriannuel de travaux d'économie d'énergie est en complet décalage par rapport à la réalité des situations en copropriété.

• Sauf exception (chaudière,..) on ne peut dissocier les travaux énergétiques des autres. Il faut un ensemble cohérent, indispensable dans une opération de « rénovation énergétique ».
• La notion de plan pluriannuel est rarement applicable. Il est souvent nécessaire de grouper les travaux (communs et privatifs) et leur financement (en général par emprunt) pour organiser la cohérence dans le cadre d'un programme (grouper les travaux, étaler la dépense)
• Le timing proposé (l'année suivant le DPE !) est incompatible avec les contraintes annoncées.
• • La mise en concurrence (devis) nécessite une consultation : DCE validé en AG
  • L'établissement d'un DCE demande une validation d'un APD (avant projet détaillé) en AG
  • La préparation d'un APD résulte d'un APS (avant projet sommaire) validé en AG.
  • La durée moyenne entre diagnostic(s) et le vote d'un programme de travaux cohérents, en respectant les règles, est donc de l'ordre de 3 à 4 ans. Le souhait de réduire ce délai expose à la fois à des incohérences, à des refus massifs et à des contestations bloquantes.
  • L'obtention du vote et du financement des études nécessaires est déjà une dure épreuve, les règles de la loi MOP sont difficilement applicables puisque les intervenants (architectes, BET,…) ne peuvent apprécier si les travaux seront votés
• La mise en place d'un CPE est aussi délicate et de surcroit dangereuse en copropriété :
• • Comment assurer la cohérence et les interactions d'un CPE avec les autres travaux ?
  • Comment définir un cahier des charges de CPE et une consultation réellement ouverte ?
  • De manière générale le CPE est un contrat entre deux personnalités morales majeures. En l'espèce la copropriété n'a pas cette qualité.
  • Le nombre de paramètres de « performance » et de « coût va souvent créer des litiges
  • Le syndic, mandataire donc signataire de tels engagements longue durée pour la copropriété, s'exposera à de très nombreux appels en responsabilité en cas d'évolutions défavorables pour la copropriété
  • Le CPE est une réponse complexe au besoin réel de financement. Un emprunt collectif répond plus simplement au même besoin sans présenter les mêmes risques et dangers.

Conclusion : la seule démarche réaliste l'année après les diagnostics et de proposer le vote d'une étude (faisabilité, APS,…) et son budget fixe. Cette étude amènera (en une ou deux étapes, à la définition d'un programme.

Observations  article 3 : Présentation et vote PPT

La consistance des travaux d'une rénovation va presque systématiquement imposer l'utilisation de l'article 25. Cette procédure, nécessitant le vote favorable de 50% des tantièmes, favorise l'absentéisme. Par la « chaise vide » certains pourront ainsi tenter de bloquer toute décision et, si besoin, auront encore une voie de recours après l'A.G. Y aurait-il un moyen de renforcer le pouvoir des présents et représentés plutôt que celui des absents ?
Le vote de plan pluriannuel avec des prix fixes pour des travaux à venir dans 3 ou 4 ans ne paraît pas sérieux. D'une part il n'est pas réaliste de demander à des entreprises des devis engageants pour des travaux potentiels dans plusieurs années, d'autre part les appels de fonds programmés « à terme » posent plusieurs problèmes :

• Organisation des financements « en cascade » pour de nombreux copropriétaires
• Incitation à l'évasion (mutations précipitées) pour échapper aux appels de fonds à la date d'exigibilité. Il y a un risque sérieux de turbulences voire de déséquilibre de la copropriété.

Sur le plan technique, comme sur le plan financier, l'approche PPT sera très difficile à concrétiser en copropriété. Il sera nécessaire  de passer par des phase études (à faire voter) pour établir un programme de travaux. Dans l'état actuel de la législation de vote de travaux sur « budget » avec délégation au CS pour des travaux de cette importance ferait l'objet de contestations quasi systématiques.

Observations article 5 – Travaux privatifs

Là encore l'obligation de faire exécuter les travaux privatifs dans un délai d'un an ne sont pas réalistes : (délai production PV AG 2 mois, délai recours 2 mois +
La question non précisée est qui (copropriété ou copropriétaire), comment (choix fournisseur et négociation prix) et quand (organisation chantier) gère l'opération sur les parties privatives et la coordination de cette opération avec les opérations sur parties communes (ex ravalement). La formulation est en l'état beaucoup trop théorique.
Par ailleurs le texte à une odeur de coercition mais aucune contrepartie explicite n'est proposée.  Que ce passe-t-il si « seulement » 10% des copropriétaires ne s'exécutent pas ? Quelle est la sanction et qui la gère ? Le syndicat doit-il assigner les réfractaires ?  Si oui imaginez un instant les débats sur le vote des procédures et l'engagement des frais !
La procédure de suivi et de réception des travaux par le syndic chez chaque copropriétaire me paraît aussi inapplicable à la fois pour des raisons de compétence, de disponibilité, de coût et de responsabilité. A chacun son métier, un AMOE devrait s'avérer plus efficace pour ce suivi. Dans tous les cas ne pas imposer ce fonctionnement dans le décret.

Observations article 6 – Dérogations travaux privatifs

Le mode dérogatoire pour travaux « équivalents » de moins de 10 ans est un peu flou mais convenable. La notion d'équivalence pourrait être définie par une « norme minimale » précisée par le BET et votée en AG en même temps que la décision travaux.
C'est beaucoup plus délicat pour les travaux « réputés équivalents » avec technologie « approchée » au delà de 10 ans et sans limitation de date. Cette rédaction ouvre à toutes les dérives et contestations, elle pourrait être purement et simplement supprimée. Au besoin il pourra être accordé (par le BET ?) des dérogations spéciales qui ne méritent pas d'être inscrites dans le marbre du décret.

Conclusions

Les acteurs du Plan Bâtiment Grenelle – Chantier copropriété déploient d'intenses efforts pour tenter de dynamiser ce secteur très en retard sur les autres modes d'habitat en ce qui concerne la maîtrise de l'énergie.
Les présents projets de textes mettent en évidence la difficulté de l'exercice compte tenu de l'inadaptation du statut, de la gouvernance, et du modèle de gestion des copropriétés. C'est un sentiment d'impuissance face à la pesanteur de ces organisations.
Cet éclairage sur ces défauts génétiques est déjà le premier résultat significatif du Chantier Copropriété.
Pour en tirer les résultats attendus en terme de maîtrise de l'énergie, sans rester au niveau des vœux pieux, il faudra plutôt que de promulguer des textes au pouvoir coercitif très limité en approche « top down », se pencher sur les réels besoins de la copropriété en approche « bottom up » et en déduire l'indispensable reforme du statut.
Par notre analyse « terrain » nous considérons en effet le statut de la copropriété, indivision forcée sans réelle personnalité morale, comme « immeublicide », et « énergivore ». C'est la principale cause de l'immobilisme face aux travaux en général et à la rénovation énergétique en particulier.

Mais cela est une problématique qui déborde largement du cadre du Plan Bâtiment Grenelle.
Nous restons à la disposition de tous ceux qui souhaitent échanger sur ce sujet et esquisser des solutions.

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Positionnement de COPRO+

COPRO+ intervient comme conseil auprès des copropriétés privées à la fois pour l'optimisation de leur gestion courante et pour l'accompagnement des projets de rénovation (dont énergétique). Nous sommes des praticiens de la copropriété privée et opérons uniquement sur ce terrain. Nous participons ainsi chaque semaine à des AG ou réunions de Conseil Syndical de copropriétés.
COPRO+ participe activement aux travaux de l'association Planète Copropriété (dont Cécile BARNASSON Présidente de COPRO+ est VP) et a soumis, dans ce cadre, plusieurs projets de recherche en réponse à l'appel à proposition PUCA/ANAH