Détail méthodologique : les 4 AG

Le meilleur moyen d'initialiser une démarche de rénovation pour un Syndicat De Copropriétaires (SDC) est de décider en AG de faire réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) et de choisir une Assistance à Maîtrise d'ouvrage (AMO) pour l'accompagnement technique et financier.

AG 1 : choix DTG et AMO

Le DTG consiste à établir un diagnostic architectural et énergétique du bâti et des équipements et de recenser les parties communes à entretenir à plus ou moins long terme, avec indication de leur degré d'usure et de leur espérance de vie.

Ce DTG, transmis aux copropriétaires, alimente une enquête sur leur appréciation des besoins de travaux, de leurs priorités et de leurs contraintes.

Sur la base du périmètre d'étude défini par le DTG et l'enquête, COPRO+ organise la consultation d'une équipe pluridisciplinaire de maîtrise d'œuvre MOE (architecte, économiste, BET) afin de soumettre à l'AG le choix des intervenants et les modalités de conduite du projet.

Le contrat MOE prévoit une tranche ferme forfaitaire « avant-projet », et deux tranches conditionnelles variables successives : consultation et exécution.

AG 2 : choix du MOE

Le MOE conduira une étude de faisabilité technico-économique afin d'approcher les objectifs et les coûts associés, en trois étapes successives :

• Diagnostics : Ce que le SDC doit réparer

Plans, état des lieux, dont pathologies du bâti et vétusté des équipements ;

• APS : Ce que le SDC peut envisager

Avant-Projet Sommaire décrivant les options techniques de réalisation possibles avec les budgets correspondants ;

• APD : Ce que le SDC projette

Avant-Projet Définitif : choix du programme de travaux précisant les conditions techniques et financières de réalisation avec une marge de l'ordre de 5%.

COPRO+ anime en parallèle une structure interne de suivi des études (commission ou Conseil Syndical), chargée de valider à chaque point de contrôle les différentes options proposées par le MOE. Il fera également une esquisse d'ingénierie financière, précisant le Reste-à Charge pour chaque catégorie de copropriétaires (taille de logement et situation).

L'AG pourra ainsi valider le programme proposé en connaissant le QUOI, le QUAND et le COMBIEN.

Elle pourra alors confirmer la poursuite des études MOE (consultation) et AMO, jusqu'à la prochaine AG.

AG 3 : choix du programme

Le programme étant validé et sa mission confirmée, le MOE va engager les études détaillées sur les options retenues, découpées en lots par corps de métiers.  Il constituera ainsi un cahier des charges technique (CCTP) intégré dans un Dossier de Consultation des Entreprises (DCE).

Plusieurs entreprises seront consultées pour chacun des lots de manière à organiser une compétition réellement ouverte dans un cadre strict.

COPRO+ participe avec la commission à la vérification de la qualité du DCE, à la sélection des entreprises consultées, à l'analyse des offres et à la rédaction du dossier de choix du « mieux disant » transmis aux copropriétaires avec la convocation de l'AG.

En parallèle à la consultation, COPRO+ organise avec le syndic et le conseil syndical le dossier financement, avec la recherche des aides éligibles et le montage d'opération d'emprunt collectif. COPRO+ participe également au plan de trésorerie travaux avec les éventuelles avances de subventions et l'utilisation du fonds travaux, pour établir le calendrier des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Les dossiers techniques et financiers étant clairement établis et présentés, l'AG pourra se déterminer sur le choix des entreprises et des travaux, leur calendrier et leur financement, en limitant le risque de recours.

L'AG pourra aussi confirmer la dernière étape des missions MOE (suivi travaux) et AMO.

AG 4 : choix travaux et entreprises

Vote et suivi des travaux : ce que le SDC entreprend

Le MOE sera alors chargé d'organiser les travaux, d'obtenir les autorisations administratives nécessaires et de demander au syndic de passer les ordres de service aux entreprises.

Le MOE suivra la bonne exécution et transmettra au syndic les factures mensuelles de situation validées.

En parallèle de la mission MOE, COPRO+ propose un accompagnement en tant que relais de la maîtrise d'ouvrage après des équipes de réalisation. COPRO+ assistera le syndic, pour le montage des dossiers de financement et pour le recouvrement des d'impayés.

COPRO+ propose également en option un suivi des performances économiques obtenues par rapport aux engagements du MOE et un suivi de l'attractivité de la résidence à travers l'évaluation patrimoniale.

Évaluation : ce que le SDC a obtenu