Diagnostic Technique Global
Le diagnostic technique global contribue à l'information des copropriétaires sur l'état général de leurs immeubles et équipements, les besoins de travaux et l'intérêt d'un abondement du fonds travaux.
Véritable outil de gestion patrimoniale, le DTG a été défini dans le cadre de la loi ALUR promulguée en 2014. Il doit être proposé par le syndic en AG mais sa réalisation est facultative, sauf pour la mise en copropriétés d'immeubles de plus de 10 ans.
Le contenu du DTG comprend :
- L'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique ;
- Un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et règlementaires ;
- L'analyse des améliorations possibles en termes de gestion technique et patrimoniale ;
- L'évaluation sommaire de la liste et du coût des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble.
Le mode de réalisation (architecte + BET) du DTG et son contenu sont assez précis en ce qui concerne les éléments techniques et la présentation des besoins de travaux. Ils restent toutefois flous sur l'analyse du fonctionnement de l'entité copropriété.
C'est pourquoi COPRO+ s'associe à des partenaires locaux, architectes et bureaux d'études, afin de présenter aux copropriétaires un DTG complet répondant mieux aux attentes du syndicat.
En amont, les bureaux d'études et architectes vont définir l'état des lieux de l'immeuble, les besoins de travaux (notamment ceux à 10 ans) et proposer des scenarios qui pourront servir de cahier des charges pour une future maitrise d'œuvre.
L'intervention de COPRO+ vise à compléter l'évaluation des projets technico-économiques exprimés en termes de pertinence en ajoutant la dimension faisabilité. Elle découle de l'analyse du fonctionnement de la copropriété à travers les axes juridique, gouvernance, finances et contentieux.
L'apport de COPRO+ permet d'apprécier la capacité à agir de la copropriété et particulièrement à décider, engager et financer les travaux envisagés dans les scénarios.
Ainsi, l'analyse répond à 5 questions essentielles :
- Le fonctionnement actuel de la copropriété est-il propice à l'engagement de travaux ?
- La situation financière permet-elle d'espérer un financement correct de gros travaux, avec ou sans participation publique ?
- Quels sont les prérequis à traiter avant ou en parallèle de l'engagement d'une maîtrise d'œuvre ?
- Quel niveau de fonds travaux est souhaitable en préparation des travaux ?
- Quel serait le reste à charge copropriétaire par scenario et type de logement ?
La qualité de cette analyse, conduite par des spécialistes de la copropriété, nécessite la participation active du syndic et du conseil syndical animés par la même volonté de définir, ensemble, les conditions optimales d'entretien du patrimoine commun.
Ce diagnostic complet, nommé DTG+, favorise la prise de décision rationnelle des copropriétaires vers la définition d'une gestion prévisionnelle de l'entretien et, le cas échéant, d'une mission de maitrise d'œuvre adéquate.