La copropriété : un O.G.M.
(Organisme Génétiquement Malformé)

La copropriété : un exemple de développement non durable

Après les problèmes de jeunesse liés aux relations souvent délicates entre les copropriétaires et le promoteur, la copropriété trouve généralement un régime de croisière satisfaisant. Tant qu'il s'agit de répartir les consommations, les services et les menues réparations, l'équipage s'accommode des règlementations existantes, et parvient à faire flotter le navire et à le diriger avec plus ou moins d'efficacité. Le pilote doit toutefois avoir l'œil sur le compteur des impayés, car même par grand beau, les fuites doivent être traitées de manière réactive pour ne pas alourdir la cale et créer du danger.

Les graves maladies des copropriétés viennent avec l'âge. Le vieillissement est relatif, il n'atteint pas à la même vitesse les immeubles haussmanniens de centre ville et les ensemble périurbains construits en grand nombre entre 1950 et 1980.

Pour ces derniers, l'âge critique est celui de la trentaine. Pendant ces glorieuses, l'entretien a été effectué à minima jusqu'à ce que les besoins convergent : façades, toitures, étanchéités, isolations, équipements…

La catastrophe est latente. Ceux qui ont consommé et usé sont souvent partis et ceux qui arrivent n'ont pas imaginé, en plus de leur investissement, avoir à « reconstruire » ce qu'ils ont acheté.
Le scenario est connu : refus ou report des grosses réparations, amplification des budgets, montée des impayés, accélération des départs, dépréciation, glissement vers la fragilité puis les difficultés, jusqu'aux procédures de sauvegarde et à l'injection massive de deniers publics, sans garantie de redressement durable !

Les causes apparentes et profondes

La réglementation mise en place pour partager des dépenses courantes ne peut répondre à la prise en compte de dépenses exceptionnelles, mais pourtant prévisibles, qui, dans les cas précités, peuvent atteindre 5 fois voire 10 fois les budgets annuels. Dans le cadre actuel de la copropriété, la notion d'investissement n'existe pas et chaque appel de fonds est une DEPENSE qui doit être honorée par le copropriétaire PRESENT à ce moment là.

Vous comprendrez facilement qu'il est tentant de ne pas être présent « au mauvais moment » et qu'il vaut mieux retarder les échéances, par exemple refuser de voter les travaux, contester les décisions ou encore organiser sa fuite par la vente du bien.

Toutes les autres structures pérennes connues ont pris en compte la dimension TEMPS dans leur gestion et leur comptabilité. Ainsi les notions d'immobilisation et de dotation aux amortissements viennent généralement constater les approches pratiques d'investissement et d'usure. Quant au financement de ces investissements, ils sont couverts par les provisions (financement amont) et / ou par l'emprunt (financement aval), selon le contexte.

Les symptômes étant bien identifiés et l'analyse partagée par un grand nombre d'acteurs, il tombe sous le sens d'y apporter les remèdes adéquats, parmi lesquels :
• La réforme de la gouvernance pour faciliter les prises de décisions et éliminer la procrastination,
• La modification comptable pour constater l'usure et sa répartition « dans le temps »
• L'organisation du financement collectif amont et aval pour garder l'équilibre d'ensemble.

Une incompatibilité génétique

Face à des problèmes reconnus peut-on appliquer des remèdes connus et largement éprouvés dans d'autres organisations ?
Les résultats de nos recherches et de nos concertations avec des spécialistes juridiques et comptables nous obligent à répondre par la négative. En effet l'organisme copropriété, espèce unique dans la vie sociétale, n'est pas compatible avec la médication suggérée.
Pour comprendre cela il faut revenir aux fondamentaux de la définition juridique de « l'organisme copropriété » qui, au sens de la loi du 10 juillet 1965, comprend deux entités distinctes.
• L'indivision des copropriétaires est propriétaire les parties communes mais, en tant qu'indivision elle ne dispose pas d'organe de gestion.
• Le syndicat des copropriétaires est une personne civile indépendante qui est chargée de l'administration et de l'entretien de ces parties communes appartenant à l'indivision.
En pratique le syndicat ne peut donc que répartir des dépenses instantanées (ce pour quoi il a été conçu) mais ne peut pas, juridiquement, gérer des immobilisations pour des biens qui ne lui appartiennent pas.
Toutes les tentatives d'amélioration de la gouvernance, de la gestion et du financement des copropriétés et par voie de conséquence de viabilisation de cette organisation, se heurtent depuis des années à ce même mur : La copropriété est un O.G.M. Organisme Génétiquement Malformé.

Réformer sans attendre

On ne peut s'étonner que cet organisme hybride, mais sans squelette, peine à trouver sa maturité et à organiser sa pérennité.
Les dégâts considérables causés aux structures, aux immeubles et aux personnes se mesurent à l'ampleur des moyens financiers que doivent injecter les pouvoirs publics pour remédier aux situations critiques.
Parallèlement, le mal gagne l'ensemble des copropriétés qui glissent plus ou moins vite vers la fragilité.
La loi de 1965 tue les immeubles et pire tue les initiatives de ceux qui veulent lui porter secours.
Ainsi les efforts considérables du Plan Grenelle Chantier Copropriété, pour sensibiliser et accompagner la rénovation énergétique, ne pourront atteindre leurs objectifs car ils butent sur ces mêmes blocages. L'addition des textes ne saurait compenser les défauts du socle juridique.
Le premier chantier est donc celui de la réforme profonde de la structure, qui permettra de libérer toutes les autres initiatives. Il s'agit de créer une personne morale unique, réellement maître d'ouvrage, propriétaire des biens communs, et dotée des moyens de les gérer.
Notre ouvrage « Sauvons les copropriétés - Ce qu'il faut changer » développe cette analyse. Il n'a pas la prétention d'apporter LA solution, mais d'éclairer la réflexion sur les moyens de traiter ce mal endémique.
Nous espérons que les acteurs du domaine, tant les organisations de syndics que les associations, pourront intervenir auprès des pouvoirs publics et participer à cet élan pour « reconstruire durablement la copropriété ».

Favoriser l'accès à la co-propriété c'est bien. Organiser les moyens de l'entretenir c'est mieux !

Pierre OLIVIER (juillet 2012)