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Commentaires sur l'éco-PTZ collectif en Copropriété(voir pdf)

Communication de P.OLIVIER : Plan Bâtiment Grenelle –Chantier Copropriété–Groupe financement-2011

Appréciation de l'éco PTZ copro

Nous considérons l'éco PTZ copro comme la réponse la plus adaptée au problème du vote des travaux de rénovation intégrant la dimension énergétique.

En effet l'aspect énergétique n'est pas la priorité en copropriété et ne vient le plus souvent que comme « option » en sus de travaux obligatoires (ravalement, réfection toiture ou vétusté d'équipements).

Aspects juridiques

Nous sommes conscients que la mise en place du PTZ soulève des problèmes juridiques, quelle que soit sa forme de distribution. Pour obtenir, en copropriété, les résultats attendus du Plan Grenelle, il est indispensable que la loi soit adaptée aux objectifs et non l'inverse, ce qui garantirait un nouvel échec.

Par notre analyse « terrain » nous considérons le statut de la copropriété, indivision forcée sans aucune personnalité morale, comme « immeublicide », et principale cause de l'immobilisme face aux travaux.

A défaut de réviser ce statut, ce qui est un réel besoin mais certainement incompatible avec les délais, il faudra au moins l'assouplir d'urgence pour permettre l'application réaliste de l'éco PTZ copro.

Pour être efficace, le dispositif doit être simple dans sa conception, sa communication et sa mise en œuvre. C'est l'esprit des recommandations formulées ci-après.

Nécessité de PTZ collectif au SDC attaché au lot et non à la personne

La principale difficulté en copropriété reste de faire voter « la même chose en même temps », et donc de convaincre diverses catégories de copropriétaires aux objectifs divergents. Le PTZ collectif au lot est rassembleur là où les formules individuelles inégalitaires créent la discrimination et la discorde.
L'emprunteur est le SDC (syndicat des copropriétaires), ce qui sécurise les personnes âgées ou les autres copropriétaires ayant des difficultés d'accès à l'emprunt et simplifie la gestion des cas particuliers (indivisions, bailleurs multipropriétaires,..).
Naturellement ce prêt au SDC et non à la personne est une charge financière complémentaires aux autres charges. Il est donc inutile de prévoir un remboursement en cas de mutation. Il y a simplement, comme pour les charges courantes, un changement de redevable, dans les conditions prévues dans l'état daté transmis par le syndic au notaire.

Validation de la durée et du plafond

Le plafond 30 K€, et la durée du prêt (15 ans) envisagés nous paraissent bien adaptés.
Le plafond de 30K€ permet d'envisager une rénovation globale selon les principes que nous préconisons : « grouper les travaux et étaler la dépense ». Cette solution est préférable, notamment pour les copropriétés anciennes, au « plan pluri-annuel de travaux » pas toujours réaliste techniquement.
La durée de 15 ans introduit implicitement les notions d'investissement et d'amortissement avec une durée réaliste par rapport à la nature de ces travaux. D'autre part elle permet de réduire la charge de remboursement et donc les risques de défaillance (maxi 167 € par mois pour 30 K€, hors frais de gestion et garanties).

Caractère obligatoire du prêt

Le prêt étant souscrit « par le SDC », il est par essence obligatoire, et non à adhésion individuelle. C'est une décision collective avec des modalités d'application collectives. S'agissant d'un prêt à taux zéro il n'y a pas, comme pour les autres prêts « dits collectifs », d'alternative préférable pour certains privilégiés.
Par ailleurs la participation de l'ensemble de la communauté dilue le risque de défaillance, ce qui limite la portée de la garantie.

Intégration PTZ et crédit d'impôt

Crédit d'impôt et PTZ ont la même finalité : le développement durable. Dans le cadre d'un projet collectif à vocation énergétique nous préconisons d'associer les deux mesures en affectant le crédit d'impôt directement en déduction du prêt accordé. C'est une mesure de simplification (et de « moralisation ») tant pour l'état que pour les copropriétaires. De plus elle contribue à réduire le montant des remboursements donc les risques de défaillance.

Répartition de la charge

La démarche de rénovation énergétique globale présente deux avantages distincts :

• Une augmentation de la valeur patrimoniale du bien profitant au propriétaire,
• Une diminution des charges (énergie) profitant à l'occupant.

En conséquence nous préconisons de partager la charge de remboursement comme suit (taux à valider) :

• 75 à 80% au titre de charge financière pour le propriétaire
• 20 à 25% comme charge récupérable « locative » pour l'occupant, ce montant étant compensé par la réduction prévisible des charges (en chauffage collectif ou individuel).

La répartition serait directement calculée (comme pour les autres charges) par le syndic.

Eligibilité à l'éco PTZ copro

Le PTZ étant collectif, les critères d'éligibilité seront appréciés au niveau SDC et non par lot ou par individu. (Ex : si un SDC vote une rénovation grâce au financement collectif, le commerce situé au rez-de-chaussée à qui l'on imposera les travaux doit également bénéficier des mêmes mesures de financement bien que ce ne soit pas une habitation principale).
En conséquence, l'effort national portant sur les résidences principales, nous préconisons la définition de seuils (comme pour la TVA 5,5%) : éligibilité du SDC, si taux de résidence principale > 50% (à préciser). Ce critère pourra être validé par le syndic. La mesure bénéficiera ensuite à tous (bailleurs + professionnels + résidence secondaire).
Nota : cette mesure est essentielle pour le PTZ mais le montant accordé par lot peut dépendre du droit ou non au CIDD (ex garage sans logement), pouvant être attribué selon des critères différents.
L'éligibilité énergétique devra être qualifiée par un BET « agréé », en fonction de critères simples (atteinte d'un certain niveau ou évaluation en pourcentage).

Vérification solvabilité immeuble avant éco-PTZ

L'affectation d'un PTZ collectif ne peut s'entendre que sur une situation saine au départ.
La demande de PTZ devra être accompagnée d'une déclaration du syndic indiquant le taux d'impayé, c'est à dire le ratio entre impayés et appels annuels à la fin de l'exercice. A titre indicatif un taux de 25% oblige le syndic à déclencher une alerte « copropriété en difficulté ».
Si le taux d'impayé dépasse 5% l'octroi d'un nouveau prêt représentera un véritable danger pour la collectivité. Le SDC devra donc prendre (avec l'aide de services type PACT Arim ?) les mesures de rétablissement d'une situation saine par le traitement des dossiers particuliers.
Le syndic sera responsable de l'émission d'un avis favorable (éventuellement après recours à un audit externe ?), basé sur des critères prédéfinis, lors de la formulation de la demande.
La rémunération du syndic pour le montage du dossier fera l'objet d'une convention nationale.

Solidarité du SDC

Partant d'une situation saine, avec des montants de remboursements raisonnables, le risque global d'impayés représente des montants limités (par exemple 2 ans pour un copropriétaires à 30K€ = 4 K€).
Il faut rappeler que le SDC dispose de privilèges pour recouvrer ses dettes vis à vis des défaillants (charges courantes ou travaux).
Le SDC pourrait donc simplement constituer un fonds de garantie alimenté par un appel spécial correspondant par exemple à 2 à 3% du montant global de l'emprunt. Ce fonds serait placé sur un compte particulier ouvert au nom du SDC (CDC ?) et mis sous surveillance (Alerte CS si usage en cours d'année et information SDC à chaque AG). Ce dépôt, conservé pendant la durée du prêt pourrait alimenter un fonds de garantie global. A l'issue du prêt, il viendra alimenter le compte « fonds de travaux » de la copropriété pour financer les travaux futurs.

Surveillance de trésorerie

Naturellement c'est l'ensemble de la trésorerie du SDC qui doit être surveillé en permanence, ce qui suffit à justifier l'obligation de véritable compte bancaire séparé. C'est un élément essentiel de la prévention de l'évolution vers le niveau de « copropriété en difficulté ».
Compte tenu de l'effort de la personne publique, on peut aussi imaginer de limiter les risques et les éventuelles dérives par l'obligation d'un contrôle externe annuel pour les copropriétés bénéficiant d'un tel dispositif pour un montant supérieur à un plafond donné (300 K€ par exemple).

Assurances

S'agissant d'un prêt collectif et de charges de copropriété, les notions d'assurances décès ou « accident de la vie » n'ont pas de légitimité. Les éventuelles formules individuelles de prévoyance ne seront pas adossées à cet emprunt collectif.
Par ailleurs, un privilège particulier doit être inscrit sur l'assurance immeuble pour couvrir le remboursement de la quote-part du ou des lots en cas d'aliénation du bien (destruction ou incendie par exemple).

Règles de vote

Le vote de travaux avec éco PTZ est un engagement collectif d'intérêt général. Compte tenu de l'effort de la personne publique on pourrait imaginer un vote à l'article 25 (majorité absolue des tantièmes).
Toutefois, cette règle présente un défaut dans le cas de SDC comportant un bailleur social ayant à lui seul la majorité des tantièmes. Son vote en référence à l'article 25 s'impose, sans discussion possible aux autres copropriétaires, ce qui peut mettre nombre de copropriétaires en désaccord quant à la nature et aux conditions des travaux entrepris (divergences de stratégies avérées sur le terrain).
En conséquence nous préconisons soit l'application de l'article 26 (avec 50% du nombre de voix et 2/3 des tantièmes) ou mieux, la création d'une règle de vote « 26 bis » avec 50% du nombre de voix et 50%  des tantièmes.

Conclusion

Les mesures antérieures « Grenelle » en faveur de la maîtrise de l'énergie n'ont pas obtenu, en copropriété, les mêmes effets positifs que sur les autres formes d'habitat.
Cela met en évidence les faiblesses de la structure copropriété, qu'il est nécessaire de corriger par des mesures spécifiques. L'éco-PTZ est un excellent support, encore faut-il trouver des conditions juridiques et pratiques de sa mise en œuvre.
COPRO+ se tient à la disposition de tous les acteurs de la copropriété : politiques, organismes publics, syndics, associations, organismes financiers et assurances,… pour partager son expérience de terrain et échanger sur les conditions de concrétisation du dispositif.
L'application des principes énoncés ci-avant marquera une avancée significative dans la reconnaissance d'un début de « personnalité morale » à la copropriété et par voie de conséquence dans son organisation et sa gouvernance. Ce sera également le gage du succès du plan Grenelle dans ce secteur de l'immobilier.

Illustration problématique et perspective d'expérimentation

COPRO+ a proposé au PUCA/ANAH un projet d'étude de financement de la rénovation énergétique d'une copropriété de 200 lots, située à Lyon, qui illustre bien la problématique générale.
Après diagnostic énergétique (financement ADEME et Région) en 2009, cette copropriété a conduit et financé des études successives pour lancer, au 2ème semestre 2011, une consultation portant sur :

• 1,5 M€ de travaux « obligatoires » liés à la vétusté (façades, étanchéités),
• 1,0 M€ de travaux optionnels d'améliorations énergétiques sur des parties communes,
• 1,5 à 2 M€ de travaux sur menuiseries (parties privatives, mais 1er poste recommandé par l'audit).

La décision sera soumise à une AG en début 2012, l'effort représente pour un F3 entre 8 K€ pour l'option 1 et 24 K€ pour une rénovation complète.
A défaut de financement collectif il est probable que seule l'option 1 « obligatoire » sera retenue,  fermant ainsi le volet énergétique pour de nombreuses années. La copropriété étant saine et solvable (taux d'impayé < 1%), l'application d'un EcoPTZ permettrait d'espérer un vote d'une rénovation globale.
Le Conseil syndical de cette copropriété est volontaire, si opportunité, pour tester la démarche et en assurer la promotion.

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Préambule : Positionnement de COPRO+

COPRO+ SAS intervient comme conseil auprès des copropriétés privées à la fois pour l'optimisation de leur gestion courante et pour l'accompagnement des projets de rénovation (dont énergétique). Nous sommes des praticiens de la copropriété privée et opérons uniquement sur ce terrain. Nous participons ainsi chaque semaine à des AG ou réunions de Conseil Syndical de copropriétés.
COPRO+ participe activement aux travaux de l'association Planète Copropriété (dont Cécile BARNASSON Présidente de COPRO+ est VP) et a soumis, dans ce cadre, plusieurs projets de recherche en réponse à l'appel à proposition PUCA/ANAH.