1 Répartition des rôles

Le statut très particulier des copropriétés entraîne des spécificités dans la gestion des ressources humaines. Il est important de bien fixer les responsabilités respectives pour éviter une confusion des rôles.

Le syndicat des copropriétaires est l'employeur : Le syndicat est une personne morale, dotée d'un SIRET et responsable légal du salarié. Le syndicat paie le salaire et les charges.

L'assemblée générale est l'organe de décision du syndicat. C'est à travers cette instance que le syndicat fixe et notifie au syndic le nombre et la catégorie des salariés.

Le syndic est le mandataire de l'employeur. Il représente le syndicat des copropriétaires, dont il reçoit délégation pour la gestion de toutes les opérations administratives relatives à la gestion du personnel (engager, congédier, régler salaires et charges, et, de manière générale, assumer toutes obligations légales et sociales,…).

Le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic. Le syndic n'étant pas présent dans la copropriété, le Conseil syndical peut désigner un de ses membres comme correspondant auprès des salariés pour la planification et le suivi de l'activité. Cette disposition est inscrite dans certains règlements de copropriété.

2 Les catégories d'emploi

Les salariés des copropriétés relèvent de la Convention collective nationale du travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979 qui distingue 2 catégories :

Catégorie A Employé d'immeuble : Le salarié de catégorie A travaille dans un cadre horaire. Un temps complet correspond à 35h par semaine (151,67 h /mois). De manière générale, il ne bénéficie pas de logement de fonction dans la copropriété.

Catégorie B Gardien concierge : Le salarié de catégorie B bénéficie obligatoirement d'un logement de fonction et sa rémunération ne fait pas référence à un temps de travail mais se calcule, selon un régime dérogatoire en référence à des tâches évaluées en UV (unités de valeur), dont le barème est défini dans l'annexe 1 de la convention collective. Un total de 10 000 UV correspond à un temps plein. La grille des tâches affectées avec le décompte des UV correspondantes doit être annexée au contrat de travail.

	QUIZZ
	Le syndic vient de changer. L'employé d'immeuble change-t-il d'employeur ? Non. C'est la copropriété qui est l'employeur. Le syndic se charge de la gestion du personnel en tant que mandataire.   Le syndic vient de recevoir une assignation devant de Conseil des Prud'hommes. Est-ce le syndic ou la copropriété qui est mis en cause ?  Le salarié a assigné son employeur donc la copropriété. Cependant, seul le syndic représente la copropriété devant un tribunal.

3 Conditions de travail

Repos hebdomadaire : Il est au minimum de 1,5 jours consécutifs, incluant le dimanche.

Sécurité du salarié : l'employeur fournit les équipements de protection nécessaires pour l'exécution des tâches. (Gants, chaussures de sécurité…)

Logement de fonction : La réfection du logement de fonction (peintures, revêtements muraux) incombe à l'employeur. Il intervient, si nécessaire, tous les 5 ans, et au plus tard tous les 10 ans.

Congés payés : Le salarié bénéficie de 2,5 jours ouvrables de congés payés par mois de travail effectif pendant la période de référence fixée du 1er juin de l'année précédente au 31 mai de l'année au cours de laquelle s'exerce le droit à congé.

Des jours supplémentaires sont attribués au titre de l'ancienneté :

Journée solidarité : Fixé au Jeudi de l'Ascension, sauf accord particulier.

Retraite complémentaire : Affiliation obligatoire au CRIP - Régime de retraite complémentaire géré par Humanis, retraite ARRCO.

Formation professionnelle : le salarié bénéficie du droit à la formation professionnelle (DIF). L'organisme collecteur est AGEFOS-PME.

4 Spécificités de la catégorie B Gardien concierge

Heures d'ouverture de la loge : La notion « d'heure d'ouverture de la loge » correspond aux horaires de présence du gardien dans la copropriété. Il ne s'agit pas d'heures de travail puisque la base de sa rémunération est calculée en UV à partir de la grille de tâches affectées et non en heures.

Amplitude de la journée de travail : C'est l'intervalle en heures entre le début et la fin de « l'heure d'ouverture de la loge ». L'amplitude maximum est de 13 heures dont 4 heures de repos pris en 1 ou 2 fois. Le temps de repos peut être limité à 3 heures dans une amplitude de 13 heures, si le salarié dispose d'un repos hebdomadaire de 2 jours au lieu de 1,5 jours.

Astreinte de nuit : Les contrats signés depuis le 1° janvier 2003 ne peuvent pas prévoir d'astreinte de nuit. Pour les contrats antérieurs, l'indemnité d'astreinte de nuit est maintenue sans contrepartie.

	QUIZZ
	A quoi correspond la grille d'UV ? L'activité du gardien est déterminée en tâches effectuées. La convention collective a défini comment calculer le nombre d'UV correspondant à chaque tâche, par exemple la sortie des poubelles vaut 25 UV x nombre de lots principaux ou le nettoyage des ascenseurs vaut 60 UV x nombre d'ascenseur...   Dans la grille d'UV, on trouve des TSQ. Qu'est-ce que c'est ? Les TSQ (travaux Spécialisés et Qualifiés) sont des heures de travail valorisées à 60 ou 70 UV chacune selon la nature du travail. Ces heures peuvent servir par exemple à effectuer des petits travaux de réparation, à des tâches non comprises dans la grille d'UV ou dont la valorisation standard est inadaptée à la copropriété.

5 Classification des emplois

La classification repose sur 6 critères :

1. Le relationnel ;

2. La technicité ;

3. L'administratif ;

4. La supervision ;

5. L'autonomie ;

6. Le niveau de formation.

Pour chaque critère, plusieurs niveaux de compétence sont établis, échelonnés de A à E, permettant d'attribuer au salarié un nombre de points allant de 580 à 705. Le coefficient hiérarchique est égal à la somme des points des six critères et permet de déduire la rémunération appliquée.

6 Rémunération

Salaire conventionnel : il est calculé en fonction de la classification de la façon suivante :

(Coefficient hiérarchique x valeur du point) + valeur fixe

Pour 2019 :

La valeur du point pour les employés d'immeuble : 1,2905 €

La valeur du point pour les gardiens : 1,5143 €

La valeur fixe : 745 €

13° mois : Après 1 an de présence, le salarié bénéficie d'un 13° mois versé en décembre.

Prime d'ancienneté : La prime d'ancienneté est calculée sur la base du salaire conventionnel.

Prime de sortie des poubelles sélectives : le gardien concierge (catégorie B) qui assure la sortie des poubelles de tri sélectif perçoit une prime proportionnelle au nombre de lots principaux de la copropriété (1 €/lot).

7 Les avantages en nature

Logement de fonction : le montant de l'avantage en nature dépend de la catégorie du logement et de sa surface (exclusivement la surface réservée à l'habitation).

Le montant de l'avantage en nature est plafonné à 187,56 € (60 m²).

Avantages accessoires au logement : Le salarié logé prend directement à sa charge ses frais personnels de chauffage, d'eau chaude, de gaz et d'électricité, facturés à partir de compteurs particuliers. 

Si cette prise en charge directe n'est pas possible (absence de compteurs individuels), les prestations fournies par l'employeur constituent un salaire en nature complémentaire évalué forfaitairement par mois à :

Le prix du kilowattheure : 0,1491 par Kwh.
S'il n'y a pas de distinction entre le logement de fonction et la loge, l'électricité est à la charge de l'employeur et constitue de ce fait un avantage en nature.
La fourniture de l'eau froide est gracieuse et ne constitue pas un salaire ou avantage en nature.

	QUIZZ
	Le gardien n'est pas dans la loge aux heures de permanence loge affichées dans le hall. Que faire ? Durant les heures de permanence de la loge, le gardien doit être présent dans la résidence mais pas nécessairement dans la loge. Il peut être en train de travailler (nettoyage, sortie des poubelles, suivi des entreprises...)   Comment fonctionne l'avantage en nature logement ? L'avantage correspondant au logement est déterminé selon le type de logement et sa surface. Sur le bulletin de salaire, le montant de l'avantage est déduit du montant net à payer. Ce montant est plus faible que lla valeur locative du logement, c'est donc un avantage pour le salarié (exemple : avantage déduit du net à payer pour 187,56 € alors que si le logement était loué le loyer serait de 700 €).   Le gardien part en congés. Doit-on retenir les avantages en nature ? Non. Pendant ses congés, les avantages en nature logement et accessoires ne sont pas déduits.