Le conseil syndical (CS)

1 Constitution du conseil syndical

Qui compose le conseil syndical ? : Tout copropriétaire (ou son conjoint) peut être membre du conseil syndical (CS). Le syndic ou ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, ne peuvent être membres du CS.

Election du conseil syndical : le conseil syndical est élu par l'assemblée à la majorité absolue (Article 25). 

Nombre de membres : le règlement de copropriété peut prévoir un nombre de membres de CS. A défaut, le nombre est librement défini par l'assemblée.

Défaillance d'un membre du CS : Le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant. L'AG a donc tout intérêt à nommer des suppléants qui pourront, en cas de cessation définitive des fonctions des membres titulaires, sièger au conseil syndical jusqu'au terme du mandat du membre qu'ils remplacent.

Durée du mandat : Elle ne peut excéder 3 ans renouvelables. Le règlement de copropriété peut prévoir une durée inférieure.

Rémunération : les fonctions de membre du conseil syndical ou de président sont bénévoles et ne sont pas rémunérées. Les frais engagés pour l'exercice de leur mission sont remboursés aux membres du CS.

	QUIZZ
	Je me retrouve seul membre élu au conseil syndical, comment faire ? Le conseil syndical ne peut pas fonctionner. A défaut d'autres volontaires élus par l'assemblée, faire appel au président du TGI pour résoudre le problème.   Le règlement de copropriété prévoit une durée de mandat de 3 ans. Pourtant, le syndic pose toutes les années à l'assemblée, la question du renouvellement du conseil syndical.  Cette situation est anormale. Le syndic doit respecter le règlement de copropriété et notamment ne pas calquer la durée du mandat du conseil syndical sur la durée de son propre contrat de syndic.

2 Fonctions du conseil syndical

Rôle du conseil syndical : Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il représente l'ensemble des copropriétaires.

Assistance du syndic : le CS étudie et donne son avis sur toutes les questions relatives au syndicat pour lesquelles il a été consulté ou dont il s'est saisi lui-même.

Contrôle de la gestion : Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats, l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution ainsi que la mise en œuvre par le syndic des décisions de l'assemblée.

Missions décidées par l'assemblée : L'assemblée peut fixer le montant du seuil de dépenses à partir duquel le syndic doit obtenir l'accord du conseil syndical avant d'engager les dépenses.
De même, l'assemblée peut fixer un seuil à partir duquel le syndic doit effectuer une consultation d'entreprises avant d'engager des dépenses. Le conseil syndical veille au respect de ces règles.
Enfin, l'assemblée peut missionner le conseil syndical pour toute mission particulière dans un cadre clairement défini.

Assistance du conseil syndical : Le CS peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes supportées par le syndicat.
Pour faire appel à une assistance externe, une simple décision du conseil syndical suffit, sans demander l'accord du syndic ou de l'assemblée générale, même si cette opération n'a pas été préalablement budgétée.

Communication des documents : Le syndic est tenu de transmettre au conseil syndical, ou à toute personne désignée par le CS, sur simple demande tout document relatif à la copropriété. La loi ELAN du 23 novembre 2018 instaure des pénalités par jour de retard pour le syndic qui méconnait ses obligations de transmission (le montant minimal sera fixé par décret).

Conseil syndical et Assemblée : le CS doit chaque année rendre compte de sa mission à l'assemblée. D'autre part, il donne son avis sur toutes questions relatives au syndicat.

3 Le Président du conseil syndical

Nomination : Le CS élit parmi ses membres un président.

Fonctions : le président anime et s'assure du bon fonctionnement du conseil syndical. Par exemple, il convoque le conseil syndical et préside ses réunions. 
Il s'assure de la coordination entre le conseil syndical et le syndic. Il est l'interlocuteur privilégié du syndic.
Lors d'évènements particuliers, ses prérogatives sont étendues (par exemple en cas de défaillance ou de changement de syndic).

	QUIZZ
	Le conseil syndical doit-il demander au syndic de fixer une date pour se réunir ? Non, le conseil syndical se réunit autant de fois qu'il le souhaite, avec ou sans le syndic. C'est au président du CS de convoquer le conseil syndical.   Chaque année, le conseil syndical contrôle la cohérence entre les factures reçues et les comptes établis par le syndic. Ce contrôle est-il suffisant ? Non, le contrôle de la gestion ne se limite pas au contrôle des factures. Toutes les opérations de gestion devraient être contrôlées (exécution des décisions de l'assemblée, gestion des contrats et marchés, pertinence des dépenses, recouvrement des impayés, gestion du personnel…)   Le conseil syndical doit-il participer à la préparation de l'assemblée ? Oui, le CS doit vérifier les comptes soumis à l'approbation de l'assemblée, participer à l'élaboration du budget prévisionnel, donner son avis sur l'ordre du jour et éventuellement demander l'ajout de questions, préparer son rapport d'activité qui doit être joint à la convocation… La préparation de l'assemblée est un travail concerté du syndic et du conseil syndical.   L'activité du gardien ne donne pas satisfaction. Le conseil syndical peut-il étudier les conditions d'exécution du travail du gardien ? Oui, le conseil syndical peut étudier tout élément de la gestion de la copropriété. En revanche, c'est au syndic de mettre en œuvre les éventuelles évolutions (adaptation des activités et des horaires de travail, acquisition d'outils de travail, organisation d'une formation…)   Le conseil syndical souhaite se faire assister par un professionnel. Doit-il attendre l'accord de l'assemblée ? Non, le conseil syndical est souverain pour faire appel à une aide extérieure pour la réalisation de sa mission.   Le conseil syndical peut-il faire appel à une assistance externe sans que cette dépense ait été budgétée ? Oui, Le budget comprend les dépenses prévisibles au moment de son élaboration, mais le budget réalisé constate régulièrement des écarts avec le budget prévisionnel établi. Le conseil syndical justifiera a posteriori cette démarche dans son rapport d'activité.   Le président du conseil syndical est-il le président de l'assemblée générale ? C'est souvent le cas mais ce n'est pas une obligation. En effet le président du CS est élu parmi les membres du CS alors que le président de séance de l'assemblée est élu à l'ouverture de chaque assemblée parmi tous les copropriétaires ou mandataires présents.