Les nouvelles copropriétés
Qu'est-ce qu'une copropriété ? : Tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Parties privatives et parties communes : les parties de bâtiments ou terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé sont des parties privatives. Les parties affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou à une partie d'entre eux sont des parties communes (jardin, voie d'accès, gros œuvre, chaufferie, ascenseur…).
Nota : Certaines parties telles que terrasses ou balcons peuvent être considérées comme partie communes à usage privatif, si leur usage est réservé à un copropriétaire, leur fonction (toit de l'étage inférieur) est commune à plusieurs lots.
Origine d'une copropriété : l'immeuble en copropriété peut être soit une construction neuve, soit la transformation d'un bâtiment existant.
Naissance d'une copropriété : En cas de mise en copropriété d'un immeuble existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot. Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.
Les lots non construits : Dans certains cas, l'opération de construction et de vente est prévue en plusieurs tranches successives. Le promoteur, reste alors propriétaire de terrains qui seront construits ultérieurement (lots transitoire). Dans cette situation, le promoteur participe aux assemblées avec un droit de vote et aux charges de la copropriété, comme tout copropriétaire.
Les textes : la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 sont les 2 textes principaux qui régissent les copropriétés.
Les documents obligatoires : Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, les documents suivants sont obligatoires :
Définition : Le règlement conventionnel de copropriété constitue les « statuts » de la copropriété. Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété. Il peut inclure l'état descriptif de division. Il détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe les règles d'administration des parties communes. Il doit se conformer aux dispositions de la Loi du 10 juillet 1965.
Qui le rédige ? : Le promoteur ou le propriétaire de l'immeuble mis en copropriété établit le règlement de copropriété. Ce dernier est généralement rédigé par le notaire qui se chargera de le faire publier au fichier immobilier (bureau des hypothèques).
Contenu du règlement de copropriété : • La désignation et description générale des bâtiments construits ou à construire.
Contestation : La quote-part des parties communes d'un lot doit être équivalente à celle d'un autre lot comparable (superficie, nature, situation). Si la valeur d'une quote-part d'un lot varie de plus d'un quart par rapport à un autre lot comparable, le copropriétaire du lot peut demander en justice la modification de la répartition des parties communes définies dans le règlement de copropriété. Cette action peut se faire dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans suivant la 1° mutation du lot intervenue depuis la publication du règlement.
Modification : En dehors des éventuelles décisions de justice, seule l'assemblée générale peut modifier le règlement de copropriété. Les modifications relatives à la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes sont prises à la majorité Article 26 (double majorité).
3 Le syndic Nomination : Une copropriété est obligatoirement gérée par un syndic (professionnel ou bénévole). Lors de la création d'une copropriété, ce dernier peut être nommé dans le règlement de copropriété. Il s'agit d'un syndic provisoire dont la désignation devra être ratifiée par la 1ère assemblée générale des copropriétaires (après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires).
Durée du mandat : la durée du mandat du syndic est précisée dans le règlement de copropriété. Elle ne peut excéder 3 ans.
Fonctions : Dans le cas d'une nouvelle copropriété, le syndic nommé provisoirement se charge de convoquer la 1ère assemblée et mettre en place la gestion de la copropriété. Il établit notamment le budget prévisionnel présenté à l'assemblée.
4 L'assemblée générale Quand ? L'assemblée doit se tenir dans l'année de naissance de la copropriété. En général, le syndic convoque rapidement l'assemblée afin de pouvoir mettre en œuvre la gestion de la copropriété.
Délai de convocation : conforme à la règlementation générale : convocation adressée au moins 21 jours avant la date de réunion par lettre recommandée avec AR, lettre recommandée électronique (accord exprès du copropriétaire) ou remise en main propre contre récépissé.
Ordre du jour : Pour la 1ère assemblée, il comprend notamment : • Le choix du syndic (ou la ratification du contrat du syndic provisoire)
5 Garantie des travaux
Réception des travaux : le maître d'ouvrage en réceptionnant les travaux constate l'achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité au contrat. La réception des travaux se fait en présence des entreprises ayant participé aux travaux et fait l'objet d'un procès-verbal signés par tous les intervenants. La réception peut se faire avec ou sans réserves. Elle constitue le point de départ des garanties couvrant l'ouvrage.
Avec ou sans réserves : la réception sans réserves exonère le constructeur de toute responsabilité pour les désordres apparents. Les réserves « mineures » peuvent différer le décompte financier définitif jusqu'à leur levée. Les réserves qualifiées prolongent la responsabilité du constructeur jusqu'à leur levée. Les réserves portent sur des désordres apparents. Les désordres non apparents lors de la réception pourront s'inscrire dans le cadre de la garantie biennale ou décennale selon leur nature.
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