Vers un « Printemps des copropriétés »
Commentaires sur le rapport de Dominique BRAYE, ANAH :
"Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés "

Communication de Pierre OLIVIER, Directeur Général de COPRO+, sur le volet prévention du rapport.

1 La portée du rapport : le traitement des difficultés existantes et à venir
Dominique BRAYE, Président de l'Anah a publié en janvier 2012 le rapport établi en réponse à la lettre de mission adressée en juin 2011 par Benoist APPARU, secrétaire d'état au logement. Les conclusions de ce rapport « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés » appellent à considérer la copropriété comme un enjeu national digne d'un véritable « plan copropriétés ». Les recommandations formulées marquent de grandes avancées dans l'expression des besoins de gestion des copropriétés, celles qui sont déjà gravement malades comme celles qui n'ont pas encore atteint leur point de fragilité.

Le point d'inflexion de la fragilité est souvent marqué, pour les copropriétés de plus de 25 ans, par l'approche des grands travaux de rénovation. Les besoins de financement importants (10 fois les charges annuelles ?) secouent ces structures inadaptées à l'approche collective de la gestion du patrimoine commun. Le processus inexorable de fragilisation est alors engagé.

2 Le fonds travaux vecteur d'une prise de conscience collective « amont »
C'est donc bien en amont qu'il faut agir et sensibiliser les copropriétaires à l'entretien de leur bien commun. A cet effet, le fonds travaux, même à dose homéopathique, est une excellente mesure :
- Comme support de la gestion prévisionnelle de l'entretien dans les jeunes copropriétés.
- Comme « apport initial » au moment de financer les travaux lourds.
- En introduction de la notion d'usure, ébauche du mécanisme d'immobilisation comptable et lien de solidarité temporelle entre les copropriétaires successifs.

3 Le fonds travaux socle d'une personnalité morale effective
Plus important encore, le fonds travaux « collectif » matérialise l'existence d'une personnalité morale « copropriété » effective c'est-à-dire traduite dans sa comptabilité comme dans ses comptes bancaires. Elle disposera ainsi de fonds propres à l'instar des personnes morales classiques (entreprises, personnes publiques ou associations). Ce changement fondamental ouvre la voie à de nouvelles avancées :
- la mise en place d'emprunts réellement collectifs, PTZ ou prêts classiques, indispensables pour la décision et le lancement de programmes de travaux de rénovation complète. Un financement « aval » commun viendra alors compléter le financement « amont » issu du fonds travaux.
- la canalisation des aides publiques et la rationalisation de la gestion des produits financiers.

4 L'immatriculation donne une identité propre à la personne morale
La proposition d'immatriculation renforce la concrétisation de la personnalité morale des copropriétés. La création d'un fichier public permettra de « désenclaver » ces entités en les libérant de la tutelle des syndics et ouvrira le marché des copropriétés (technique, commercial et financier) à tous les acteurs, entreprises et associations.

5 L'indispensable évolution de la gouvernance
La volonté d'adaptation de la gouvernance des copropriétés complète le dispositif. Elle vise à supprimer la primauté de l'individuel sur le collectif en insistant sur les mesures de nature à favoriser la gestion du patrimoine commun. Cela regroupe des améliorations de l'information des copropriétaires, du contrôle de gestion, du suivi technique et des relations entre copropriétés et syndics.

6 La résonance avec les recherches en cours
Les objectifs d'une meilleure information des copropriétaires sur l'état de leurs biens communs rejoignent ceux de la recherche-action menée par COPRO+ avec Planète Copropriété, lauréate de l'appel à projet PUCA/Anah : le carnet d'entretien amélioré et le plan comptable au service de la rénovation énergétique. Le lien entre l'inventaire valorisé du patrimoine commun et la comptabilité étendue éclairera les copropriétaires sur les choix et le cadencement de la gestion prévisionnelle de l'entretien.

L'intégration des composantes précitées : immatriculation + information sur l'état technique + contrôle de gestion garantit la production de statistiques fiables et traçables.

7 Identité d'analyse et convergence des orientations
C'est donc avec une grande satisfaction que COPRO+, reconnue Jeune Entreprise Innovante par l'administration pour ses travaux de recherche relatifs à l'amélioration de la gestion et de la gouvernance des copropriétés, constate l'identité d'analyse et la convergence des orientations de la partie « prévention » du rapport avec celles formulées dans notre ouvrage, publié en octobre 2011, « Sauvons les Copropriétés – Ce qu'il faut changer ».

8 Proposition d'expérimentation d'un nouveau modèle
En prolongation de ce constat très encourageant, nous poursuivons nos recherches et sommes sensibles aux suggestions d'expérimentation de changement de modèle de copropriété évoqués page 22. Nous souhaiterions tester le renforcement du rôle du conseil syndical et le positionnement du syndic comme prestataire plutôt que mandataire, en proposant des copropriétés ET des syndics professionnels volontaires.

En effet cette organisation permettrait de replacer le centre de gravité de la gestion « à l'intérieur de la copropriété ». Par une relation équilibrée entre « amateurs internes impliqués et professionnels externes concernés », elle semble moins dangereuse dans la durée que la prolifération de syndics non professionnels ou syndicats coopératifs, notamment dans les moyennes et grandes copropriétés.

9 Mosaïque d'évolutions ou révolution législative et sociétale ?
Enfin saluons la performance politique de ce rapport qui, contraint par la lettre de mission ministérielle à travailler « dans le cadre législatif actuel » démontre, tout au long de son contenu, l'inadaptation des dispositifs actuels « loi de 1965 » et propose, point après point, des évolutions substantielles dont l'intégration pourrait être considérée comme une véritable révolution législative et sociétale. Nous voulons y voir les prémices d'un « printemps des copropriétés »

synthèse du rapport de Dominique Braye
rapport complet de Dominique Braye