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Contribution loi Alur - Réforme de la gouvernance des copropriétés

1 - Mieux informer les copropriétaires

1.1 La notion d'inventaire et de gestion prévisionnelle de l'entretien

Les copropriétaires connaissent leur bien propre, leur logement, mais n'ont généralement aucune idée de ce que sont les parties communes dont ils ont pourtant la charge d'entretien.

Etablir un inventaire des parties communes (bâti et équipements) par composant, selon une nomenclature simple et lisible. Il sera annexé au règlement de copropriété

Les copropriétaires n'ont généralement pas la connaissance de l'état de ce patrimoine commun.

Etablir un diagnostic technique complet de l'état de ce patrimoine commun tous les 10 ans avec actualisation à 5 ans (évolutions majeures, gestion priorités et règlementations).

Les copropriétaires n'ont pas une vue d'ensemble de l'usure et du cycle de vie des éléments à entretenir, ni des montants prévisionnels et de leurs échéances.

Etablir un plan de gestion prévisionnelle de l'entretien qui se substitue à l'actuel carnet d'entretien, comme pièce transmise lors des mutations chez le notaire. Il définit, le cycle de vie des composants, leur état d'usure, leur coût estimatif de remise en état ou de remplacement et la date prévisionnelle des investissements, cadencée par période de 5 ans.

1.2 Développer le sens de copropriétaire

Le sens de la propriété est inné, celui de la copropriété est difficilement acquis. La majorité des copropriétaires ne connaissent pas la portée de leurs engagements lors de leur acquisition, notamment face aux travaux, à court comme à long terme.

Développer le sens de « copropriétaire », de ses droits et de ses devoirs, à travers une charte du copropriétaire signée chez le notaire, lors de l'acquisition du bien. Le document contiendra une estimation du budget moyen de participation aux travaux (coût de l'usure moyenne), ainsi que les perspectives de programmes de travaux à 5 et 10 ans. L‘acquéreur reconnaîtra avoir pris connaissance de ces budgets et déclarera en avoir tenu compte dans son plan de financement.

1.3 Informer régulièrement

L'information sur les travaux n'est généralement donnée qu'au moment de vote de travaux, sans préparation préalable, ni organisation de financement prévisionnel. Chaque opération travaux est gérée comme un « accident » que chaque copropriétaire « présent » doit financer individuellement comme une dépense.

Inclure dans un rapport de gestion annuel, présenté en AG aux copropriétaires, le résumé de la situation de la copropriété, sous forme de bilan simplifié, en rapprochant les éléments financiers (capitaux, impayés, endettement et besoins) de l'évolution technique (actualisation de la gestion prévisionnelle de l'entretien).

1.4 Assouplir les règles de communication

Les règles actuelles imposent d'envoyer pour les AG travaux, en LR, de volumineux dossiers papiers censés éclairer le discernement des copropriétaires. En pratique, rares sont ceux qui aujourd'hui, n'ont pas accès à Internet et peu sont capables d'apprécier ces dossiers. Trop d'information tue l'information.

Autoriser la mise à disposition des études et descriptifs techniques ou devis détaillés en GED sur site Web, et limiter le volume et la nature des documents formels envoyés par courrier.
à Mettre en place la lettre recommandée électronique dans les copropriétés.

2 Favoriser la vie collective et la mobilisation

Il est essentiel de mettre la loi à la portée des copropriétaires et pas seulement à celle des juristes.
En effet, la formation nécessaire à la compréhension de ces règles très spécifiques (et parfois d'apparence contradictoire) décourage les plus motivés.
La lutte contre la démobilisation passe par l'atteinte d'un triple objectif :

définir des règles de vote claires et mnémotechniques, c'est à dire copro-compatibles.
combattre l'absentéisme en supprimant le droit de vote aux absents non représentés,

supprimer l'unanimité, inapplicable de fait et donc totalement sclérosante.

Règles de vote : 3 niveaux de majorité, toutes relatives : les absents ne votent pas
Simple (ancien article 24/25) : Tous votes comptes, budgets, contrats et travaux entretien ou énergétiques, extensions fonctionnelles simples, travaux privatifs sur parties communes...
à La résolution est adoptée s'il y a plus de OUI que de NON (hors absentions)
Double (ancien article 26) : Modifications fonctionnelles, emprunts collectifs, approbation conventions spéciales, définition et évolution des postes salariés
à La résolution est adoptée s'il y a 2 fois plus de OUI que de NON (hors absentions)
Quadruple majorité (ancienne unanimité) : Changement répartition des charges, surélévation, cessions acquisitions...
à La résolution est adoptée s'il y a 4 fois plus de OUI que de NON (hors absentions)
Quorum : AG valide si > 30% de tantièmes présents ou représentés. Ainsi les absents ne pourront plus bloquer des décisions.

3 Rationaliser l'organisation des AG

3.1 Réduire l'effet tunnel du cycle des AG

Les AG rythment le cycle de vie de la collectivité. La tenue des AG annuelles est souvent tardive et les conditions de préparation, de convocation, d'envoi des PV (2 mois) et de respect des délai de contestation (2 mois) créent de nombreux litiges et génèrent une grande viscosité tant pour la prise que pour l'exécution des décisions. Une approche plus claire et dynamique est préconisée.

Imposer (engagement responsabilité du syndic) que l'AG soit tenue dans les 6 mois suivant la fin de l'exercice. Si le syndic ne convoque pas, le Pdt du CS peut convoquer à partir de M+5.
J-90 : Annonce de la date de l'AG (sauf pour les urgences) avec l'appel de charges trimestriel
J-30 : Réception des questions individuelles
J-21 : Mise au point de l'OJ (syndic et CS) avec possibilité ajout questions par le CS
J-15 : Envoi de la convocation avec OJ, formulaire pouvoir et PJ
J+15 : Délai max de diffusion aux copropriétaires du PV signé aux copropriétaires
J+45 : Délai de contestation pour absents et opposants, (via médiateur ou TGI)

3.2 Maîtriser l'attribution des pouvoirs

Les règles actuelles d'affectation des pouvoirs (3 pouvoirs ou 5% des tantièmes) sont satisfaisantes mais les conditions d'attribution restent floues, et méritent quelques précisions.

Les salariés et les fournisseurs, comme le syndic, ne peuvent recevoir de pouvoirs.
à Les pouvoirs non nominatifs (en blanc) sont remis au président de séance, après son élection. Il est responsable de leur distribution.

3.3 Mieux organiser la diffusion des PV

Actuellement le PV est censé être signé par le bureau à l'issue de l'assemblée. En pratique c'est préjudiciable à la qualité et/ou à la mise en place d'un véritable contrôle. Par ailleurs les copropriétaires qui ne possèdent que des lots secondaires participent rarement aux AG mais obligent le syndicat à d'importants frais de divulgation en LR.

Imposer la signature de feuille de présence par le bureau à l'issue de la séance mais accepter que le PV soit contrôlé et émargé par le bureau en différé (dans le cadre des délais à J+15 cités au § 3.1).
à Autoriser la remise des PV aux absents et opposants cotre émargement, mais imputer les frais de diffusion LR, sur le compte des absents non représentés.

3.4 Revoir la répartition des responsabilités AG / CS et commissions

Actuellement toutes décisions sont légalement prises en AG, de la couleur des papiers peints, à la technologie des moteurs d'ascenseurs. La teneur des débats et leur longueur, invite à la désertion. Il est nécessaire de recentrer le rôle de l'AG sur les préoccupations essentielles.

Conserver toutes les prérogatives budgétaires aux AG mais renforcer les délégations sur les préconisations des experts (choix techniques) ou du CS et de commissions pour aménagements et menus travaux.

4 Rétablir la confiance entre syndic et copropriétaires

Rares sont les copropriétés de taille moyenne ou grande qui ont les compétences nécessaires disponibles pour prendre en charge leur gestion en syndic non professionnel ou syndicat coopératif. Les copropriétés ont besoin de syndics professionnels. L'image de la profession est ternie par certains abus mais surtout par un mode de gestion vétuste contraint tant par la législation que par le retard de leurs organisations face aux évolutions technologiques. Pour rétablir la confiance il faut proposer des mesures de nature à faire converger les intérêts des syndics avec ceux de leurs clients, les copropriétés.

4.1 Immatriculer les copropriétés

La copropriété vit aujourd'hui sous la tutelle de son mandataire, le syndic. En situation de « sachant », il est souvent le seul canal d'information des copropriétaires.

Organiser l'immatriculation (type SIRET) des copropriétés dans un registre national ce qui permettra de les dénombrer, de les caractériser et de les ouvrir à un marché concurrentiel.

4.2 Supprimer le quitus

La question du quitus est l'exemple type du déséquilibre entre syndic et syndicat. Le vote du quitus n'apporte rien au syndicat mais sert de bouclier pour d'éventuels reproches ultérieurs du syndicat au syndic.

Supprimer de l'ordre du jour la question du quitus au syndic, comme le font déjà des conseils syndicaux avertis.

4.3 Standardiser la durée de mandat de syndic

La durée du mandat est souvent un sujet de litige, soit en cas de difficulté en cours de mandat, soit simplement en cas de changement de syndic si le contrat du sortant est prévu au-delà de la date de l'AG.

Prévoir systématiquement une durée de mandat jusqu'à l'AG appelée à statuer sur les comptes de l'exercice suivant ou au plus tard 6 mois après la clôture de cet exercice (limite délai AG cf § 3.1).

4.4 Imposer le compte bancaire séparé, sans dérogation

L'usage du compte unique du syndic est très défavorable pour la copropriété, il occulte le contrôle externe (compte bancaire), favorise les impayés (les débiteurs sont plus réfractaires à payer au syndic qu'au syndicat), il détourne la notion de client aux yeux des fournisseurs (qui me paie ?). Il prive les syndicats opérationnels de revenus financiers et les syndicats déficitaires d'un premier signal d'alerte (le syndic fait parfois crédit, au lieu d'appliquer les textes). Les surcoûts de gestion évoqués par les syndics sont très exagérés et surtout liés à une organisation inadaptée.

Généraliser le compte séparé, ouvert au nom du syndicat, sans dérogation et donc sans distinction de tarif. Toutes les opérations financières passeront directement sur ce compte, en entrée comme en sortie, sans transiter par les comptes du syndic. La banque pourra être choisie par le CS et dans tous les cas, un représentant du CS aura un accès de ce compte via Internet uniquement en mode consultation (ou remise papier).

4.5 Ouvrir les conditions de rémunération du syndic

Les recommandations de la CNC quant à la structure du contrat de syndic et notamment certaines répartitions entre gestion courante et prestations complémentaires vont parfois à l'encontre des objectifs recherchés. Par exemple le fait de placer la négociation des marchés des prestataires et les appels d'offres dans le forfait de forfait courante, amène le syndic à négliger ces missions de première importance pour l'optimisation économique de la copropriété. C'est la technique des « 3 devis » par rapport à l'approche cahier des charges plus chronophage mais génératrice économies substantielles (souvent 20%). Il serait préférable de payer des prestations supplémentaires au syndic mais exiger une meilleure qualité.

Ouvrir le paramétrage des conditions de rémunérations du syndic sur des prestations réalisées plutôt que de conserver un cadre rigide défavorable aux deux parties.

4.6 Réviser régulièrement les contrats de service

Comme indiqué ci-dessus la négociation de contrat de service à partir d'un cahier des charges personnalisé est souvent plus efficace que l'application de tarif « groupe » négociés globalement par le syndic. C'est l'une des principales raisons des meilleurs ratios de charge obtenus par les syndics non professionnels.

Imposer l'organisation d'une consultation ouverte, au minimum tous les 5 ans, pour chaque contrat de service. Si le syndic (et non le conseil syndical) est sollicité, sa prestation sera facturable en vacation.

4.7 Mettre en place une comptabilité séparée

Dans les cabinets de syndic, la comptabilité de chaque copropriété n'est généralement pas réellement indépendante. Elle est traitée comme un sous-ensemble de la totalité des comptabilités des copropriétés articulées autour du compte unique du syndic. Les états de synthèse sont des extraits de cette comptabilité globale. Les contrôles ont montré que cette structure particulière présentait des risques d'instabilité et de perméabilité des comptes. Il est paradoxal que la comptabilité tenu par un syndic non professionnel soit plus lisible, plus transparente et plus étanche que celle d'un syndic professionnel.

Imposer la tenue de comptabilité totalement séparée (comme chez un expert-comptable)

4.8 Revoir les mécanismes de garantie financière.

La loi Hoguet impose au syndic professionnel de souscrire une assurance pour garantir les fonds gérés par le syndic pour le compte de ses clients. Ce dispositif ne différencie pas les fonds déposés sur le compte du syndic ou ceux placés sur des comptes séparés ou comptes de placement. Toutes les opérations de flux financiers, emprunts ou épargne génèrent des coûts supplémentaires (de l'ordre de 0,5% de la pointe de flux), que le syndic répercute généralement sur le syndicat. Cette obligation, qui ne rapporte rien au syndic, représente une véritable arme de dissuasion contre les fonds travaux ou fonds de réserve.

Réviser complètement le dispositif « loi Hoguet » ou exclure de son assiette les sommes déposées sur des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat

4.9 Identifier clairement le métier de syndic

Les professionnels de l'immobilier, titulaires d'une carte G, s'organisent parfois en intégrateurs de services offrant à leur base de clientèle, les copropriétés, un ensemble de services marchands de différente nature : services financiers, assurances en tant que courtier, mandats locatifs, fournitures de services techniques, diagnostics, formation, … produits par des entités associées ou partenaires.
Si cette organisation est souvent présentée clairement, elle alimente toutefois la suspicion des copropriétaires quant à la convergence des intérêts entre syndic et syndicat.

Réglementer clairement le métier de syndic et la communication sur les conventions entre syndic et fournisseurs, et notamment interdire le cumul des mandats de courtier et de syndic.

5 Renforcer le contrôle

La copropriété est la seule entité où la personne qui contrôle (mission du conseil syndical) est moins compétente que celle qu'elle doit contrôler ! Les copropriétés ne sont pas référencées et leurs comptes jamais déposés.

Créer un organe de contrôle externe (type Organisme de gestion agréé mis en place par la DGFP pour les TPE et professions libérales), obligation de transmettre les comptes sous un format référencé (analogie liasse fiscale) :
Le syndic dispose d'un délai de 2 mois pour adresser ses comptes (par voie électronique) au centre de gestion Observatoire Externe Interrégional du Logement (ŒIL)
Le centre de gestion réalise des contrôles de forme, de cohérence et de vraisemblance des comptes ainsi que de la situation juridique de la copropriété.
Le centre de gestion rend un rapport de gestion « lisible » à joindre à la convocation. Il comprend une analyse comparative de la situation de la copropriété (évolution dans le temps, positionnement par rapport aux autres copropriétés), des indicateurs simples de gestion, une alerte en cas de glissement vers les copropriétés en difficultés, des préconisations en matière de gestion.
Si les observations entraînent une modification des comptes avant approbation, le syndic adresse sous quinzaine une version rectificative

6 Organiser des instances de médiation pour gérer les litiges

Les nombreux litiges générés par la complexité d'interprétation des lois et le comportement individualiste des copropriétaires ne peuvent actuellement être traités que par le TGI, avec 2 conséquences majeures :

L'engorgement des tribunaux, parfois pour de simples motifs dilatoires tentant par exemple de bloquer ou de freiner des opérations travaux.

Le mécontentement de copropriétaires lésés rebutés devant la lourdeur des procédures.

Les litiges entre copropriétaire, syndicat des copropriétaires, syndic et fournisseurs doivent pourvoir être portés devant une instance de médiation régionale avant d'être renvoyés éventuellement au TGI. Elle recevra notamment les litiges nés des assouplissements des règles de majorité ou d'unanimité.
Le demandeur doit faire une demande pour présenter sa requête avec dépôt d'une caution (par exemple 1 trimestre de charges ou mini 200€) qui ne sera pas rendu si la demande est jugée abusive (rendue en cas de simple avis défavorable).
La commission aurait 2 mois pour émettre son avis puis les parties un mois pour l'accepter ou porter la demande devant le TGI

Les interventions ne sont suspensives (blocage des décisions AG) que si l'avis défavorable de la commission porte sur une question niveau quadruple majorité.

7 Réformer la structure juridique

7.1 Fusionner indivision et syndicat des copropriétaires

La structure juridique née de la loi de 1965 place la copropriété sous le régime de l'indivision forcée et il est institué un syndicat des copropriétaires chargé de l'entretien de biens dont il n'est pas propriétaire. Ce régime interdit la mise en place de dispositifs comptables d'investissement et d'amortissement. Il privilégie l'approche individualiste de la gestion au détriment d'une gestion collective. C'est la cause profonde des difficultés des copropriétés à assumer leur entretien lourd.
Le cas des dispositifs fiscaux (type Scellier) illustrent caricaturalement ces propos. Pendant la première période d'amortissement fiscal (exemple 9 ans) rien n'est prévu sur le plan technique ou financier pour compenser l'usure des biens. Il y a déjà tous les germes de développement de friches résidentielles.

Fusionner indivision et syndicat, pour former une véritable personne morale devenant propriétaire unique des parties communes. Chaque copropriétaire est porteur de parts selon ses tantièmes.

7.2 Adapter la comptabilité

Aujourd'hui, toutes les charges de copropriété sont vues comme des dépenses qui doivent être prises en compte « immédiatement » par les copropriétaires présents. Le plan comptable spécifique ne permet pas d'enregistrer les notions d'immobilisation et d'amortissement indispensables à la gestion des investissements relatifs aux travaux. Cette carence a été mise en évidence en 2012 dans le programme de la recherche-action organisée par le PUCA/ANAH et conduit par COPRO+.

Rapprocher le plan comptable spécifique de la copropriété du Plan Comptable Général en créant notamment les Classes 1 (comptes financiers) et 2 (immobilisations et amortissements) afin de présenter de véritables bilans annuels de la situation des copropriétés (projet de fonctionnement des comptes établi dans le cadre de la recherche-action).

7.3 Replacer le centre de gravité à l'intérieur de la structure (maîtrise d'ouvrage)

L'assemblée générale, officiellement maître d'ouvrage décisionnaire, regroupe annuellement une collection d'individus aux objectifs souvent divergents. Le conseil syndical n'a officiellement d'autre pouvoir que celui d'assister et de contrôler le syndic. Le syndic, acteur externe titulaire d'un mandat précaire détient de fait un pouvoir qui lui permet d'engager la copropriété bien au delà de la période de validité de son mandat (ex CPE). La convergence des intérêts n'étant pas naturelle, les risques de conflits sont importants.

Renforcer la responsabilité du Conseil syndical comme mandataire des décisions de l'assemblée, même si tout ou partie des missions d'exécution sont déléguées au syndic qui passe ainsi du statut de mandataire à prestataire selon une convention de répartition des tâches avec le CS. Ce CS, structure permanente et impliquée dans la gestion devient ainsi le véritable maître d'ouvrage vis-à-vis des tiers, par délégation de l'Assemblée Générale, structure épisodique non réactive.

7.4 Faciliter la mise en place d'emprunts collectifs

A défaut de fonds de prévoyance le financement des investissements liés aux travaux et essentiellement ceux de rénovation énergétique, passent nécessairement par l'emprunt. Les copropriétaires ne sont pas tous égaux devant l'accès à l'emprunt. Les personnes défavorisées (primo-accédant déjà endettés, personnes âgées,…) vont souvent refuser des travaux reconnus indispensables par crainte des conditions de financement. L'emprunt collectif (à la structure) favoris l'adhésion collective au projet.

Autoriser la structure à emprunter de manière collective sans adhésion individuelle, sur décision de l'AG à la double majorité.

7.5 Imposer la constitution de fonds de réserve

Actuellement la copropriété n'a aucune obligation d'anticiper sur le financement des travaux futurs. La mise en place de la nouvelle structure comptable et la production de l'état de gestion prévisionnelle de l'entretien facilitent la prise en compte de ce besoin. Il s'agit de substituer au régime actuel de répartition « qui est présent paie » un principe de solidarité temporelle « qui consomme paie ».

Imposer la création et l'abondement annuel d'un fonds de réserve, placé sur un compte ouvert au nom de la copropriété. Le montant annuel sera apprécié en AG en fonction des perspectives indiquées par l'état de gestion prévisionnelle de l'entretien, avec un montant minimal (par exemple 5% du budget de gestion courante) et maximal (reconstitution totale des besoins de « remise à neuf ».). Le fonds de réserve ne peut être utilisé que pour le financement des opérations travaux. Il est attaché « au lot » c'est à dire implicitement transmissible au successeur en cas de mutation.

7.6 Créer des placements financiers adaptés

Le fonds de réserve devenant obligatoire, il est judicieux de prévoir un placement financier dédié, simple.

Créer un placement copropriété type Livret A déplafonné pour le placement des fonds de réserve.

7.7 Doter la structure d'une personnalité fiscale

La structure actuelle de la copropriété est fiscalement transparente, c'est à dire que ses revenus (par exemple location loge, espace publicitaire, antennes,..) doivent être répartis par lot et déclarés par chacun des copropriétaires concernés. Compte tenu du niveau des montants et de la répartition, ces opérations sont souvent négligées. Leur application peut d'ailleurs créer des frais d'administration et de contrôle bien supérieurs aux enjeux.

Donner la personnalité fiscale à la structure, avec déclaration annuelle simplifiée obligatoire en cas de revenus et règlement éventuel des contributions prises en compte dans la comptabilité du syndicat

7.8 Organiser les dispositifs d'aide autour de la structure

Actuellement les dispositifs d'aide à la rénovation, proposés par les diverses organisations, comportent des concours apportés à la structure et d'autres aux copropriétaires, en fonction de leurs situations individuelles. Ces dispositifs manquent de clarté, créent des situations discriminatoires face aux travaux, nuisent à la vision collective recherchée et favorisent d'éventuelles opérations spéculatives.

Recentrer toutes les aides de financement travaux sur la structure et organiser l'aide sociale individualisée dans des dispositifs d'aide au remboursement des charges ou emprunts.

7.9 Adapter la réglementation à la taille et au contexte

Les préconisations ci-dessus peuvent s'imposer à toutes les copropriétés moyennes et importantes (par exemple entre 10 lots et 300 lots).
Un régime dérogatoire peut être mis en place pour les petites copropriétés, souvent déjà gérées de manière indépendantes, avec un syndic non professionnel.
A l'inverse il est souhaitable de favoriser le découpage de structures très importantes (indépendance ou sous-syndicats) difficilement gérables en organisation unique.
Par ailleurs des réglementations particulières devront être imaginées pour les copropriétés à dominante « bailleur social », celui-ci réunissant de fait tous les pouvoirs, ce qui décourage les copropriétaires de participer à la vie collective (AG, CS).

8 Revoir certains principes de gestion

8.1 Rétablir le lien de subordination entre employeur et employé

Le lien classique de subordination entre employeur et employé est très ambigu en copropriété, l'employeur, le syndicat des copropriétaires, n'ayant aucun lien direct avec le salarié. Le syndic, mandataire externe distant est le représentant de l'employeur, sans être le « payeur ». Le CS n'a aucun pouvoir sur l'employé, ni sur le plan administratif ni sur le plan fonctionnel, ce qui crée de fréquents désordres.

Définir le rôle de Président du CS comme représentant légal du syndicat employeur vis-à-vis du salarié. Le syndic devient prestataire de gestion administrative et/ou fonctionnelle.

8.2 Réviser le régime dérogatoire des gardiens logés (catégorie B)

Les évolutions successives de la réglementation du travail et de la convention collective ont progressivement vidé de son sens le statut dérogatoire du gardien logé, rémunéré non sur une base horaire mais sur une grille d'UV (unités de valeur) obsolète et rigide. Le lien de subordination est particulièrement difficile à établir. L'adaptation et le contrôle de l'exécution des tâches sont très délicats.
Par ailleurs le décompte des avantages en nature correspondant au logement n'a pas été adapté aux évolutions des conditions économiques et à la suppression des contreparties exigées du salarié.
Ces graves déséquilibres au détriment du syndicat sont les principales raisons de la réduction progressive des postes catégorie B dans les immeubles en copropriété.

Supprimer le régime dérogatoire pour revenir à une rémunération horaire et revoir les conditions d'avantages en nature pour les salariés catégorie B.

8.3 Assainir les assurances

La mise en œuvre des conventions inter-assurances de type CIDRE, sous couvert de simplification de gestion ont pour effet pratique de transférer sur l'assurance de la copropriété la charge de sinistres dont elle n'est aucunement responsable. Cette pratique a pour conséquence d'augmenter fictivement le taux de sinistralité et de provoquer l'inflation des primes d'assurance supportées par la collectivité.

Règlementer les conventions de type CIDRE de manière à ce que la copropriété ne puisse être impliquée dans des sinistres dont elle n'est nullement responsable.
à Obtenir et faire contrôler chaque année l'état de sinistralité et l'inclure dans le rapport de gestion annuel. Interdire le cumul des fonctions de syndic et de courtier d'assurances, pour assurer la transparence des opérations.

9. Adapter la réglementation Grenelle

9.1 Etendre les obligations d'audit

Les travaux du Plan Bâtiment Grenelle Chantier Copropriété ont débouché sur des obligations d'audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots dotés d'un chauffage collectif. Le principe est excellent et sert de déclencheur à la prise de conscience collective. Il peut être encore amélioré en élargissant son champ d'action d'une part à un audit technique global (incluant la dimension énergétique, difficilement dissociable) et d'autre part à l'ensemble des copropriétés de plus de 10 lots, avec ou sans chauffage collectif.

Imposer la réalisation d'un audit technique global, référencé par un inventaire des parties communes, incluant une dimension énergétique, pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots.

9.2 Imposer la gestion prévisionnelle de l'entretien

La version actuelle de la réglementation Grenelle impose au syndic de soumettre à l'assemblée, l'année suivant l'audit, un plan pluriannuel de travaux énergétiques ou un CPE. Ces objectifs sont très ambitieux et généralement irréalistes dès qu'il s'agit de travaux touchant l'enveloppe du bâtiment :

L'instruction des études nécessaires à la définition de travaux cohérents et finançables demande des délais plus longs et, dans un premier temps, le vote du financement de ces études.
La notion de vote d'un plan pluriannuel de travaux est parfois impraticable car elle pose des problèmes juridiques (incohérences entre les articles de la loi de 1965 soulevant des contestations), techniques (interdépendances entre les natures de travaux) et financiers (difficultés à « emboiter » des emprunts individuels gigognes par année pour financer des tranches de travaux successives).

L'ouverture des obligations vers la troisième voie consistant à établir un plan de gestion prévisionnelle de l'entretien et le vote du budget d'études pour la définition, l'organisation et le financement des travaux nécessaires à court terme (programme de travaux) a plus de chance d'aboutir concrètement.

Proposer une troisième voie aux décrets Grenelle, consistant à présenter en AG un plan de gestion prévisionnelle de l'entretien complété par le vote d'un budget d'études relatives à l'instruction d'un plan ou programme de travaux à réaliser à court terme (< 5 ans

9.3 Réglementer le recours au CPE

Le principe du tiers financement suppose une relation équilibrée entre deux partenaires majeurs.
Ce qui est envisageable entre un opérateur et une structure de type «bailleur social » avec une maîtrise d'ouvrage forte, l'est beaucoup moins avec une maîtrise d'ouvrage diluée, sous tutelle, pilotée par un acteur externe dont le mandat est précaire.
De plus, le mode de financement amalgame des notions d'investissement et d'exploitation qui en copropriété sont à répartir entre copropriétaires et locataires, selon des règles spécifiques.
En bref, le CPE, qui se substitue à une forme d'emprunt collectif, est rarement copro-compatible.

Faire contrôler les projets de mise en place de CPE par une instance externe indépendante ayant la capacité d'apprécier l'équilibre du contrat et la pertinence des engagements de la copropriété et de comparer la solution CPE à celle d'un financement classique par emprunt.